Банки, государство, девелоперы – все участники рынка сейчас всеми силами стараются не допустить окончательного схлопывания ипотеки в России. Не приведет ли это к коллапсу, который сейчас переживают США?
Спасение российской ипотеки стало уже делом не экономическим, а социальным. Власти за последнее время предприняли несколько попыток помочь нынешним и потенциальным заемщикам.
Последняя из них – внесение вчера поправок в законопроект «О банках и банковской деятельности», запрещающих менять ставки по уже выданным кредитам для физических лиц. Мера эта весьма актуальна.
По данным мониторинга компании «Кредитмарт», средневзвешенные ставки по ипотеке с начала этого года выросли с 13,5% до 16,5% годовых (самые высокие ставки в Москве – 21,5% в рублях и 17,8% в валюте). Банки, мало считаясь с проблемами заемщиков, доходы которых в кризис существенно сокращаются, повышают и стоимость уже выданных кредитов, поскольку такая возможность сейчас предусмотрена большинством кредитных договоров.
Если поправки будут приняты, минимизировать свои потери за счет заемщиков финансистам не удастся.
Рискованные вливания
Банкиры, по всей видимости, не будут слишком сильно сопротивляться принятию таких поправок.
Они понимают, что бережное отношение к заемщикам – плата за ту поддержку, которую власти планируют оказать им самим. Уже приняты поправки в закон об ипотеке, предоставляющие через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) поручительства банкам на 500 млрд руб. для выпуска ипотечных облигаций, рефинансируемых ЦБ.
Со следующего года можно будет формировать пул кредитов и выпускать бонды под залог АИЖК. Агентство, раньше планировавшее к 2010 году вообще уйти с рынка, собирается теперь увеличить свою долю на нем с 6-10% до 30%.
В следующем году АИЖК получит от госбанков дополнительные 200 млрд руб., чтобы продолжить поэтапно выкупать кредиты и предоставлять банкам дополнительное фондирование.
Общий объем средств, которые АИЖК и Банк России в следующем году готовы будут предоставит частным банкам для выдачи ипотечных кредитов, может составить более половины нынешнего годового объема рынка.
Не приведут ли столь масштабные вливания к ипотечному коллапсу, который мы сейчас наблюдаем в США? Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что теоретически такая опасность существует, но реальной она может стать только при стечении целого ряда обстоятельств.
Облигации, выпущенные банками под гарантии АИЖК, предлагается менять на шестимесячные кредиты репо Банка России (такого инструмента сейчас на рынке нет, но в следующем году он, вероятнее всего, появится). То есть деньги для многолетних кредитов населению банки будут получать лишь на несколько месяцев.
Такая схема действует как постоянное перекредитование, и безрисковой может считаться только тогда, когда рынок стабилен. Нынешний кризис ликвидности во многом связан как раз с использованием подобной модели, с тем отличием, что перекредитовывались наши компании не у Банка России, а в иностранных финансовых институтах.
Наивно полагать, что Банк России сейчас располагает бесконечными средствами. Если его деньги закончатся (произойти это может довольно быстро, поскольку только с 1 октября 2007 года по 1 октября 2008-го в целом по России было выдано ипотечных кредитов на 1,5 трлн рубю), банкам придется требовать, чтобы клиенты гасили долги досрочно.
Большинство заемщиков сделать это, естественно, не сможет, и на рынке возникнет масштабный дефолт – именно такой, как сейчас в США.
Существует и еще одна опасность: агрессивное кредитование населения может привести к тому, что цены на жилье снова пойдут вверх, а когда деньги кончатся, рынок недвижимости обвалится уже настолько, что может потянуть за собой всю российскую экономику.
Правда, этот риск нивелируется сейчас тем, что АИЖК не собирается в ближайшем будущем улучшать требования по ипотеке.
Ажиотажный спрос на эту услугу пришелся на первую половину 2007 года, когда минимальная ставка по кредитам была 10% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос составлял 10%, а срок кредитования достигал 40 лет.
Тогда в среднем по стране на накопление первоначального взноса уходило около двух лет, а размер ежемесячных выплат превышал среднемесячную заработную плату в стране в 1,8 раза. Сейчас банки требуют изначально вносить не менее 30% стоимости жилья, не дают денег больше чем на 30 лет, минимальная ставка составляет порядка 17% годовых, да и цены на недвижимость с тех пор выросли в полтора раза.
В итоге срок накопления вырос до 7,5 лет, а размер ежемесячного платежа уже втрое превышает среднемесячный заработок по России.
Желающих брать кредиты на таких условиях немного – для того, чтобы платежеспособный спрос вернулся на прежний уровень, цены на жилье должны быть ниже текущего уровня на 60%, что вряд ли возможно.
Борьба за клиента
Финансовым институтам, решившим не сворачивать ипотеку, придется в скором времени довольно жестко конкурировать за привлечение новых заемщиков.
По экспертным оценкам, общее число заявок на получение кредита к январю-2009 снизится в 4-4,5 раза по сравнению с январем-2008. Тем временем купить квартиру в рассрочку, можно будет не только с помощью банка.
Депутаты Госдумы сейчас пытаются снова ввести в практику так называемый безотзывный вклад, который должен использоваться для накопления первого взноса по ипотеке. По словам автора законопроекта, Анатолия Аксакова, члена комитета по финансовому рынку, предложить жилищный накопительный вклад на срок не менее трех лет сможет любой банк.
Стопроцентная государственная гарантия по такому вкладу должна быть повышена с 700 тыс. руб. до 3 млн, а досрочно забрать можно будет только ту часть вклада, которая превышает гарантированную сумму. Вкладчик сможет использовать накопленные средства только в качестве первого взноса на покупку жилья, а банк обязуется предоставить ему кредит на оставшуюся сумму.
Аксаков полагает, что новый продукт позволит банкам привлечь дополнительную ликвидность на длительный срок.
Идею безотзывных вкладов активно поддерживает Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков России.
Однако эксперты сомневаются в том, что это нововведение в нынешнее нестабильное время станет популярным – слишком высоки риски и обязательства вкладчиков. Однако банки, не дожидаясь принятия новых законов, уже пытаются привлекать вкладчиков, связывая депозиты и ипотечные кредиты.
Например, ВТБ 24 предложил депозит в рублях с максимальными ставками 5,3% годовых, в долларах — 5,25% и в евро — 4,8% годовых. Если заемщик соглашается на такой вариант, то комиссия при оформлении ипотечного кредита уменьшается в два раза.
С идеей безотзывного вклада перекликается предложение председателя совета федерации Сергея Миронова принять закон о строительно-сберегательных кассах (ССК) как альтернативе традиционной ипотеки. По его мнению, получение кредита на строительство через ССК обойдется потребителю в 2,5 раза дешевле, чем ипотечное кредитование.
Предлагаемая схема не нова: вкладчик и специализированный банк с ограниченным набором операций, поднадзорный Банку России, заключают договор о накоплении сбережений. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости жилья, на оставшуюся сумму можно получить кредит сроком на 7-15 лет.
Федеральный бюджет должен начислять премии на вклад в размере 20% от его ежегодного прироста. По мнению Дмитрия Назаркина, аналитика УК «Альфа-Капитал», идея ССК может быть очень популярна, поскольку «понятна российской ментальности».
Конкуренцию банкам в кредитовании населения на покупку жилья могут составить и застройщики. Сейчас многие крупные компании предлагают различные варианты договоров с покупателями, как бы замещающих банковский кредит на время строительства.
Девелоперы, испытывающие большие проблемы с текущей ликвидностью и столкнувшиеся с резким сжатием спроса, пытаются таким образом хотя бы частично профинансировать возведение новых объектов.
Предложения их выглядят на первый взгляд довольно конкурентоспособными.
Но прежде чем принимать их, стоит внимательно изучить финансовое положение конкретной строительной компании. Часть девелоперов сейчас стоит на грани банкротства, и риск того, что прокредитованные объекты не будут достроены, достаточно велик.