До конца года осталось совсем немного, а это значит, что вскоре наш рынок недвижимости начнет жить по новым правилам. С 1 января 2005 г., когда вступит в силу ст.
11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», продавец будет обязан уплатить налог с доходов от продажи собственного имущества. Правила их налогообложения будут зависеть от даты приобретения недвижимости, ее площади и того, сколько раз в течение календарного года она меняла хозяина.
Заметим, что и от оплаты 1% госпошлины и 1% отчисления в Пенсионный фонд (ПФ) закон не освобождает.
«ОРГАН» — БТИ
Предположим, что в январе 2005 г. человек продаст квартиру площадью до 100 кв. м, владельцем которой он стал до 1 января с. г. Согласно п. 1.1 ст.
11 закона, продавец должен уплатить в казну 1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если же площадь недвижимости превышает 100 кв. м, излишки обложат 5%-м налогом. Например: квартира в 60 «квадратов» продана за 200000 грн. Налог с дохода составит 2000 грн.
Другой случай: жилье площадью 120 кв. м, купленное до 1.01.2004 г., «ушло» за 450000 грн. При этом продавец вынужден будет «отстегнуть» в казну уже 7500 грн. налога. (1 кв. м квартиры стоит 3750 грн., значит 1% от стоимости 100 кв. м составит 3750 грн.; за «лишние» 20 кв. м надо уплатить 5% от 450000 — 375000 = 75000 грн., то есть еще 3750 грн.) Ну а коль дом, квартира или комната продается чаще, чем один раз в течение календарного года, придется отдать в казну 5% от стоимости ее продажи, плюс, естественно, по 1% госпошлины и в ПФ.
Заметим: цена объекта, декларируемая в договоре купли – продажи, не может быть меньше его оценочной стоимости, а величина налога — меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года, в котором имущество отчуждается (для 2005 г. — 262 грн.). Под оценочной закон понимает стоимость, рассчитываемую «государственным органом, уполномоченным проводить такую оценку».
Учитывая, что этот «орган» не назван, на данный момент руководствуются стоимостью недвижимости, которая указана в справке, выданной бюро технической инвентаризации (БТИ). Налоговым агентом выступает нотариус: он начисляет и перечисляет налоги, удерживаемые с участников сделки.
«ПОДСТЕЛИ СОЛОМКУ» НА БУДУЩЕЕ
Теперь о налогообложении доходов от продажи квартиры, дома, приобретенных после 1.01.04 г. Если их продавали не чаще раза в календарный год, в 2005 г. придется заплатить 13% от полученной прибыли, с 2006 г. — уже 15%.
Величина прибыли (П) определяется по формуле: П = (Д — Р) х [1—0,1 х (Г — 1)], где Д — стоимость продажи; Р — стоимость покупки, указанная в предыдущем договоре купли-продажи; Г — количество полных или неполных календарных лет, в течение которых объект находился в собственности плательщика налога (продавца).
Что касается жилья, продаваемого чаще одного раза в год, нежилой недвижимости (гаражей и т.д.) и объектов незавершенного строительства, или если вы за год продаете вторую, третью и так далее квартиру, то в этом случае сумма прибыли определяется по формуле:
П = Д — Р, а налог опять-таки не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года, в котором имущество меняет владельца.
Пример 1: гражданин в марте 2004 г. купил за 100 тыс. грн. 1-комнатную квартиру площадью 30 кв. м, а в апреле 2005 г. продал ее за 102 тыс. грн.
Рассчитаем прибыль: П = (102000 — 100000) х [1 — 0,1 х (2—1)] = 1600 грн. Сумма налога составит1600 х 13% = 208 грн. Но так как она не может быть меньше минимальной зарплаты (на 2005 г. — 262 грн.), придется уплатить налог в 262 грн.
Однако это еще не все. Рассмотрим, как влияют составляющие формулы на величину налога. Очевидно, что «хвост» ее правой части: 1—0,1 х (Г—1) зависит от числа лет, в течение которых продавец владел жильем, поэтому уменьшает общую прибыль, а следовательно, и налог.
Если Г (число лет) достигнет 11, по формуле прибыль станет равной нулю, за сколько бы вы ни продали свои «квадратные метры». То есть, за отчуждение купленной в 2004-м и проданной в 2015 г. квартиры по закону налог на прибыль уже платить не надо.
Далее из формулы выходит, что после этого срока проданное жилье принесет хозяину убыток(?!). Или же государство будет ему должно, ведь коэффициент, на который умножается разница между покупкой и продажей, станет величиной отрицательной.
Впрочем, законодатели через 11 лет наверняка придумают, как изменить этот закон в пользу державы.
Теперь посмотрим, как будет зависеть налог от составляющих П и Р. Если при заключении сделки после 1.01.04 г. покупатель, чтобы сэкономить на пошлине (заметим: продавца этот момент пока не волнует) указал в купчей не реальную цену, за которую купил квартиру, а ее балансовую стоимость согласно справки БТИ, то, решив продать это жилье через несколько лет, он заплатит огромный налог.
Пример 2: квартира куплена в декабре 2004 г. по рыночной стоимости (240000 грн.), а в справке указана балансовая — 20000 грн. Если спустя 5 лет она будет продана даже за те же 240000, ее прежний хозяин будет обязан уплатить 19800 грн. налога с дохода или 8,25% от вырученной суммы.
П = (240000 — 20000) х [1 — 0,1х(5 — 1)] = 132000 грн. Сумма налога — 132000 х 15% = 19800 грн.
Почему так много? За 5 лет «лавочка» с обманом государства по поводу реальной цены жилья наверняка закроется, и в договоре купли-продажи (а также, заметим: дарения, мены etc) будет стоять цифра, которую укажет специально уполномоченный оценщик.
Это означает, что сегодня (при 1% проценте пошлины) вполне резонно «подстелить соломку» на будущее, указав в договоре купли-продажи реальную цену.
ВЫБОРЫ ЗАТОРМОЗИЛИ РЫНОК ЖИЛЬЯ
Затянувшиеся выборы снизили число заключенных договоров купли-продажи почти на треть.
В первую очередь «замерзли» сделки, связанные с получением банковских кредитов на покупку квартир. К концу декабря наметилось небольшое оживление рынка, но до прежних времен, когда на конец года приходился пик продаж, далеко.
В январе будет традиционное затишье числа до 20-го, затем «процесс пойдет». Что касается долгосрочных прогнозов — цены на жилье, кроме самого дешевого, будут медленно расти.
Александр ПАНЧЕНКО