В связи с финансовым кризисом происходит коррекция цен на недвижимость. Также изменения происходят и в вопросах, связанных с землей.
О перспективах этого сегмента рынка — в интервью с заместителем генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексеем Говоруном
Как изменилась стоимость земли из-за кризиса?
Предложений участков стало больше.
Раньше их продавали вместе с проектом, на который покупатели не смотрели. Такой утопический девелопмент, когда перепродавался землеотвод с мифическими проектами, канет в лету.
Очень хочется надеяться, что землю будут получать реальные застройщики, без усложненных процедур и давления со стороны разрешительных органов. Это будет позитивным влиянием кризиса.
Землю станет сложнее продать?
Она станет менее востребованной.
На рынке останутся крупные игроки, застройщики, которые реально будут заниматься строительством, а не создавать проекты на бумаге.
Насколько подешевел уже оформленный землеотвод?
Процентов на 25-30%.
При этом землеотводы все равно уже не являются таким востребованным, как раньше, продуктом. Но специфика в том, что земля, как говорил Марк Твен, – это продукт, который больше не производится. Все равно она остается выгодным объектом инвестиций.
Поэтому все уже оформленные землеотводы с проектами все равно представляют интерес, ведь в Киеве осталось не так уж много земли. Резкого обвала цен на землю не будет. И в совокупной себестоимости строительства составляющая земли будет оставаться в пределах 10-15%.
Как кризис повлиял на процесс выделения земли, он стал более прозрачным?
Большинство земли мы вынуждены были приобретать на вторичном рынке. Для нас непрозрачность рынка заключается в том, что на первичном рынке нам сложно осуществить нужный землеотвод.
Но часто привлекательные участки появляются на вторичном рынке. Конечно, мы ощущали и продолжаем ощущать на себе всю сложность и непрозрачность земельных отношений.
С какой накруткой продается земля на вторичном рынке?
В разное время было по-разному. В 2007 г. цена земли в городской черте недалеко от Окружной дороги в Киеве росла от $10 до 50 тыс. за сотку. Эти полтора года цены росли очень существенно.
Если земля продавалась с утвержденным проектом, то ее стоимость доходила до $500 за 1 кв. м будущей недвижимости. При этом по расчетам Минрегионстроя такой же должна быть себестоимость строительно-монтажных работ за 1 кв. м. То есть земля с проектом вместо 10% в себестоимости занимала все 25%.
Сейчас рынок должен двигаться к оправданным 10% (стоимость земли в себестоимости строительства). Кризис снижает цены на все, в т. ч. и на землю.
Ажиотаж на рынке жилья подтянул цены на него в пригороде. Начнется ли спад и тут?
Цена на жилье в городах-спутниках устанавливалась с точки зрения покупателя, который покупал квартиру в пригороде, но каждый день ездил на работу в столицу. И, понятное дело, по совокупности затрат цена на такое жилье должна быть психологически меньше.
В среднем для Киевского региона она составляла $1,5-1,8 за кв. м. Сейчас об этом сложно говорить, как и вообще о цене за квадратный метр, которая не оправдана.
В Европе есть понимание: я покупаю недвижимость, в ней столько-то спален, или комнат или просто жилье за такую-то цену.
И количество спален помогает мне понимать, сколько людей там могут жить. Бюджетное жилье, а жилье в пригороде именно рассчитано на тех, для кого столичная недвижимость дорога, будет трансформироваться именно в такие квартиры, в которых квадратура будет уменьшена, не будет там комнат по 30 кв. м. Это будут либо квартиры-студио, либо малогабаритные двухкомнатные.
В пересчете на квадратные метр цена его может и не снизиться, но абсолютная цена квартиры будет ниже. Поэтому коррекция тут произойдет, в первую очередь, с точки зрения планировочных решений.
Вы строите в разных сегментах рынка: жилье, торговые и промышленные объекты.
Есть категория, которую не затронул кризис?
Между коммерческой и жилой недвижимостью, конечно, разница есть. Коммерческий объект всегда позволял иметь гарантированный денежный поток.
И с его продажей иногда можно было и не спешить. Но как только кредитный ресурс начинает дорожать, то даже разнесенные во времени платежи теперь вместо гарантий стабильности начинают приносить меньше дохода, чем, если бы коммерческий объект был реализован сразу же.
Вопрос самостоятельно управлять коммерческой недвижимостью или реализовывать ее сразу – в значительной степени зависит от стоимости денежного ресурса.
Жилье можно продавать сразу же, как только показаны высокие темпы строительства.
А коммерческую недвижимость – только когда она введена в эксплуатацию и уже привлечены арендаторы. Успешный девелопер продает ее как готовый бизнес.
Если раньше покупатель таких объектов готов был платить цену, рассчитанную из ставки капитализации 10% (такие сделки были, но их было немного), то сейчас – 15-20%. Значит, их стоимость уменьшается для продавца в полтора-два раза.