Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными покупателями к элитному жилью, в порядке значимости:
· расположение дома в самом центре Киева (Липки, Крещатик, ул.
Б. Хмельницкого, Прорезная, Городецкого, Грушевского и соседние улицы);
· хороший панорамный вид из окон. Окна минимум на две стороны света;
· относительно большая общая площадь квартиры. Удобная планировка. Наличие гостевого санузла, просторного холла.
Высота потолков (после установки фальш-потолка) не менее 3,5 м;
· охраняемый подъезд;
· не более двух квартир на лестничной площадке;
· желательно наличие террасы.
Сейчас в Киеве практически отсутствует жилье, которое удовлетворяет требованиям, позволяющим отнести его к разряду «элитного».
К первому типу квартир, которые с определенной натяжкой можно отнести к «элитному» жилью, относятся квартиры, расположенные в новых домах центра Киева. Большинство квартир, предлагаемых сейчас на первичном рынке, из всех вышеперечисленных критериев обладают только большой (часто даже гипертрофированной) общей площадью.
Например, в большинстве новостроек в центре Киева, которые можно было позиционировать на рынке как элитное жилье, квартиры имеют высоту потолков всего 3–3,2 м.
Такая ситуация на рынке обоснована, по мнению специалистов, тем фактором, что до недавнего времени (ориентировочно январь-февраль 2004 г.) спрос на новые квартиры, в том числе и на новостройки в центре Киева, значительно превышал предложение.
Быстрый рост цен на недвижимость, который имел место в 2003 г., повлек за собой ажиотажный спрос на все объекты недвижимости, позволив застройщикам при строительстве жилья уделять меньше внимания потребительским предпочтениям потенциальных покупателей. Свое внимание они сконцентрировали на снижении себестоимости строительства, в частности, за счет больших площадей квартир, низких потолков и т. п. Сейчас, когда спрос на дорогие квартиры в новых домах достиг определенного баланса по отношению к предложению, застройщики стали уделять больше внимания эргономике квартир, проводят исследования по определению потребительских предпочтений.
На сегодняшний день максимально приближены к действительно элитному жилью мансардные этажи новых домов и пентхаусы. Цена квадратного метра таких объектов ощутимо выше цен за квадратный метр на квартиры в том же доме.
Спрос на такие объекты на сегодняшний день достаточно высок. Также ликвидными являются квартиры на последних этажах домов. Часто покупатели таких квартир приобретают и часть площади крыши дома, где организовывают летние площадки и т. п.
Ко второму типу «элитного» жилья относятся квартиры, расположенные в реконструированных домах дореволюционной постройки, памятниках архитектуры. В таких домах жильцы часто создают кондоминиум, проводят за свой счет работы по облагораживанию прилегающей к дому территории, по реставрации фасадов, усилению перекрытий и т. п. Спрос на подобные квартиры также в настоящее время весьма высок.
К третьему типу условно можно отнести квартиры в домах, основным преимуществом которых является их местоположение: например, рядом с посольствами или консульствами, в непосредственной близости от Верховного Совета или Администрации президента и т. п.
Цены на жилье, которое с некоторой натяжкой можно отнести к элитному, начинается от $3–3,5 тыс. за квадратный метр (с отделкой после строителей).
Верхняя граница цен на такие объекты может достигать $5,5 тыс. за квадратный метр и расти в зависимости от качества внутренней отделки той или иной квартиры.
Что касается первичного рынка жилья, то можно прогнозировать, что застройщики будут уделять больше внимания проведению исследований рынка на предмет потребительских предпочтений, следовательно, квартиры будут удовлетворять большему количеству критериев, предъявляемых к элитному жилью.
В центре Киева практически не осталось свободных площадок для строительства новых домов, поэтому снижение цен в данном сегменте рынка маловероятно. Также, поскольку большого количества объектов, относящихся к элитному жилью, не ожидается, спрос на существующие объекты такого типа будет также оставаться на высоком уровне.
Святослав КОЖЕМЯКИН,
консалтинговая компания «РЕД»