Стать владельцем загородного коттеджа, впрочем, как и любого домовладения — не значит приобрести только стены строения. Иметь дом — значит, владеть еще и землей, которая, кстати, в отличие от городской еще не успела пропитаться отходами жизнедеятельности мегаполиса.
Самые дорогие, востребованные и «дефицитные» участки — это сосновый лес и места возле природных водоемов — «большой воды». Но иногда такие земли являются природоохранными или водоохранными и поэтому не оформляются в собственность, а выдаются в долгосрочную аренду на 49 лет.
популярностью по-прежнему пользуется земля по Рублево-Успенскому направлению и Новорижскому, интерес инвесторов вызывают Калужское, Пятницкое, Ярославское и Дмитровское направления. Максимальный рост цен на земли в 2004 году «Корпорация МИАН» отметила в зоне до 30 км от МКАД лишь по Рублево-Успенскому и Дмитровскому шоссе.
Начинает «ценовое» соперничество с Дмитровкой и Калужское шоссе. Покупая недвижимость здесь, клиент не переплачивает за «брэнд». Хотя только за последние три года, по словам экспертов, спрос на землю в этом направлении вырос на 37%.
Поэтому в пределах 30-км зоны, по данным «Корпорации МИАН», стоимость нелесных участков в коттеджных поселках может достигать $12-13 тысяч, а в поле на неохраняемой территории — $2,5-4 тысяч, лесных, которых здесь немного — $14-16 тысяч за сотку. Тем не менее, согласно аналитическим данным, Калужское направление вряд ли станет таким же лидером в элитном классе поселков, как Рублевка.
Но может занять первое место среди поселков бизнес-класса. В 30 км зоне по Минскому шоссе есть несколько известных стародачных поселков, которые популярны и пользуются стабильным спросом. Это Переделкино, Баковка, Лесной городок.
Цены на земельные участки здесь достаточно высокие. В Переделкино и Баковке, к примеру, они достигают 28 тысяч за сотку. Средняя цена лесного участка, а таких предложений очень мало (поэтому и цена высока), — 15 тысяч.
Ленинградское шоссе, знаменитое своими пробками «выходного дня», по данным разных агентств — аутсайдер продаж. Цены здесь ниже, чем на «Ярославке», где лесной участок в 30 км зоне стоит до 9 тысяч, а средняя стоимость участка в стародачном поселке равна 3,5- 4 тысячи.
Значителен разброс цен по Осташковскому шоссе: от средней 6-7 до 15-20 тысяч за сотку в зависимости от близости к воде.
По мнению экспертов «Корпорации МИАН» сейчас активно развивается Симферопольское направление.
Известных поселков там пока нет, но цена в некоторых местах уже достигает 5 тысяч за сотку. А «Реннесанс-риэлти» отмечает рост потребительского интереса к Киевскому шоссе, объясняя это реконструкцией трассы.
Продажа земли в иных «частях подмосковного света» носит эпизодический характер, а в некоторых вообще отсутствует. Например, на восточном и юго-восточном направлениях, земля относительно дешевая из-за большого числа вредных производств.
Из 80 предприятий, использующих хлор, фенолы, серную, азотную, соляную кислоты, аммиак, на юго-востоке находится около 20. Дурная слава и у всевозможных «свалок».
Это и спецучасток радиоактивных отходов подольского химико-металлургического завода, и радиационное захоронение возле г. Раменское, и участок реки Клязьмы на востоке, «богатый» сточными водами. Не добавляет привлекательности и качество дорожного покрытия этого подмосковного сегмента.
Горьковская и Егорьевская трассы слишком узки, а Щелковская еще и проходит сквозь города и множество мелких населенных пунктов. Поэтому здесь к ликвидной зоне, относятся только Малаховка, Красково, Быково (Новорязанское шоссе).
Цена на лесные участки в этих поселках достигает 12 тысяч Такой высокий уровень цен во многом обусловлен дефицитом предложений на рынке.
Прогнозы на завтра
Обобщая прогнозы аналитиков нескольких агентств недвижимости (МИЭЛЬ-недвижимость, МИАН, Ренессанс-риэлти, «НПО Знание», ИНКОМ-недвижимость и др.) можно представить общую картину загородной недвижимости, которая будет выглядеть следующим образом.
Рынок загородной недвижимости будет во многом зависеть от ситуации в политической и экономической сферах в стране и мире. Стабилизация в данных областях повлечет дальнейшее повышение спроса на элитные поселки и соответственно повышение цен.
В ближайшем будущем, особым спросом будут пользоваться удачные и инвестиционно привлекательные проекты, рост цен по которым составит до 35-40%. А по неудачным, наоборот, он практически будет равен нулю.
Основной рост цен придется на Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе, но наибольший — на Дмитровское направление.
Поскольку земля — ресурс ограниченный, можно прогнозировать, что в ближайшие 2-3 года интенсивное развитие организованного коттеджного строительства будет вестись в 40-50 км зоне.
Особенно это касается Новорижского шоссе, тем более, что уже сегодня здесь наблюдается спрос на земли, расположенные в 60 км от МКАД. Кроме того, происходит активное освоение и перепрофилирование земельных участков, отведенных под рекреационные зоны.
Киевскому и Калужскому направлениям по-прежнему будут мешать развиваться транспортные проблемы. Понятно, что встать в один ряд с элитными северо-западными направлениями Калужскому шоссе вряд ли когда-нибудь удастся.
Однако данное направление может считаться оптимальным местом для представителей «среднего» класса, которые не могут позволить себе купить коттедж на Рублевке или по Новой Риге. По этой же причине ценовой «доступности» 2005 году самой ликвидной будет недвижимость бизнес-класса и соответственно земли под ее строительство.