Поговорим о формировании стоимости на риэлтерскую услугу.
Безусловно, стоимость услуг риэлтера не может быть «шаблонной» и всегда возможны вариации — в зависимости от стоимости объекта, классификации клиента (повторное обращение, клиент уже имеющий договорные обязательства с АН-к примеру, эксклюзивный договор, итд)- то есть фиксированная стоимость услуг может мотивированно быть изменена (уменьшена) непосредственно по согласованию с менеджментом Агентства Недвижимости.
Подчеркиваю — мотивированно, поскольку такое понятие, как "торг" не лежит в основе формирования цены за риэлтерскую услугу. Итак, скидка может быть предоставлена:
-В случае, если заказчик заключил эксклюзивный договор с Агентством и через это же Агентство приобретает себе жилье взамен
-В случае, если стоимость объекта превышает 100000 долларов США (в каждом агентстве разный подход к формированию верхнего порога цены для рассмотрения возможности предоставления скидки)
-В случае подписания покупателем эксклюзивного договора с агентством на поиск объекта недвижимости
-В других случаях — на усмотрение менеджмента Агентства Недвижимости.
Другие случаи — имеется ввиду, если у клиента действительно экстраординарная финансовая ситуация, и не предоставление скидки может привести к срыву сделки. Других оснований для скидки за риэлтерскую услугу не существует!
И подчеркну — вопрос снижения стоимости риэлтерской услуги лежит в компетенции именно менеджмента Агентства — но никак не в компетенции риэлтера. Из чего же складывается стандартная риэлтерская услуга и за что оплачивается такая сумма? Поговорим об этом в этой статье.
Со стороны, говорят многие, кажется все просто — обратился к риэлтеру — тот показал квартиры-помог оформить договор о намерениях (задаток), собрал нулевки (справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам). посидел на сделке… И за это 5 процентов?
Давайте же посмотрим и проанализируем фактическую работу, которую проводит риэлтер в цепочке "Обращение"- "Сделка".
1) Наиболее частый способ нахождения риэлтором и покупателем друг друга — рекламные объявления, размещенные риелтором в печатном рекламном издании, интернете или иным способом (к примеру, рекламные листовки итд) В этой рекламе риэлтер указал конкретный объект или перечень объектов, которые привлекли Ваше внимание.
Этот объект или перечень объектов — как не парадоксально для Вас это звучит — результат ежедневной работы риэлтера с информацией, отслеживания тенденций рынка, аналитика, прозвон информации для уточнения возможного люфта (изменения) цены и так далее. Из всей базы данных — риэлтер, с чутьем маркетолога, выбирает именно те объекты, которые, возможно, могут Вас заинтересовать, объекты, на которые есть спрос на рынке недвижимости.
И — разместил свое объявление в том издании, которое читают в поиске варианта для покупки жилья потенциальные покупатели на рекламируемый объект. То есть, риэлтер сделал два первых шага
-Информация
-Реклама 2)Вы позвонили риэлтеру для получения более конкретной информации по рекламируемому объекту (объектам).
Зачастую, формат рекламного объявления ограничивается 20 словами, и в полной мере описать все плюсы и минусы объекта не представляется возможным. В телефонном режиме происходит Ваша первая вербальная коммуникация с риэлтером, в которой профессионал рынка недвижимости более конкретно, вплоть до мелочей, расскажет Вам об объекте, расскажет все преимущества и недостатки.
В случае Вашей заинтересованности рекламируемым объектом — организует просмотр объекта на компромиссное для вас и продавца недвижимости время. В случае же, если объект Вас не заинтересовал по каким то параметрам-риэлтер внимательно выслушает Ваши требования к подыскиваемому жилью, задаст уточняющие вопросы — и предложит Вам другие варианты, которые подходят по всем заданным Вами параметрам, или попросит паузу(время) для поиска и формирования предложения по требуемым именно Вам вариантам
3)Профессиональный риэлтер постоянно с Вами на связи, предлагает варианты, описывает положение дел на рынке недвижимости на текущий момент, рыночные цены итд.
И вот предложение для Вас сформировано — и можно приступать к осмотру. Риэлтер организовывает встречу и просмотр вариантов.
Сразу замечу- на первую встречу с риэлтером необходимо обязательно взять с собой свой паспорт — для подписания договора на оказание информационно-консультационных услуг. В случае отсутствия у Вас паспорта, риэлтер просто не имеет права предоставлять Вам услугу и показывать подготовленные для Вас квартиры (обычно, риэлтера, который нарушает это правило, увольняют — и в другие крупные АН ему путь уже закрыт навсегда) 4)Вы работаете с риэлтером, осматриваете предложенные им варианты.
И-вроде.. вот эта квартира интересна. И ремонт. И планировка.. и этаж-в общем, все о чем и мечталось! БЕРУ!!!возглашаете Вы!
на этом — 20 % работы риэлтера закончено.. Не 90 %, как некоторые думают.. а 20. (хотя в агентствах-однодневках это действительно все 90 %, но сейчас не о них, а о профессиональных Агентствах Недвижимости)
5)Риэлтер осуществляет первичную проверку правоустанавливающих документов, техпаспорта, паспортов владельцев жилья.
Первичную -потому что более "глубокую" делают в Агентствах недвижимости другие специалисты- эксперты, начальники отдела, юристы ) Так же, риэлтер выясняет условия продажи — не всякую ведь квартиру, которая Вам понравилась, возможно будет приобрести в Вашей ситуации — к примеру, Вам надо купить и заселиться в течении 1 месяца, а продавцам надо найти взамен жилье, да еще и опекунский совет.. и перепланировку. В общем -месяца на 2 минимум!
Есть у Вас столько времени? Риэлтер-профессионал узнает все нюансы продажи, проверит документы, технический паспорт — на предмет неузаконенных перепланировок, поможет прийти Вам и продавцу объекта к компромиссу-по стоимости объекта, условиям продажи и другим спорным вопросам.
6)После нахождения компромисса по всем вопросам риэлтер назначит Вам время для посещения офиса Агентства и заключения договора о намерениях (задатка). В этом договоре будут на "бумаге" отражено все, о чем Вы и продавцы объекта договорились между собой — стоимость, за которую приобретается недвижимость, срок, до которого должна быть произведена сделка купли продажи, срок выселения(освобождения) объекта, срок снятия с регистрации(выписки), погашения коммунальных задолженностей и так далее.
Перед заключением договора о намерениях, эксперт агентства выяснит вопрос об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости — нет ли на ней "ареста", нет ли на покупателях или продавцах запретов, которые препятствовали бы заключению сделки купли-продажи. Такая проверка производится 2 раза — до заключения договора о намерениях и непосредственно перед подписание договора купли-продажи.
7)После подписания договора о намерениях начинается основная работа Агентства по недвижимости.
-история квартиры изучаются процессы перехода прав собственности на приобретаемый Вами объект.
Ведь, если, к примеру, в одной из предшествующих Вашей, были нарушены, к примеру права несовершеннолетних или малолетних, либо была заключена мнимая сделка, либо были незаконно лишены права на собственность лица, имеющие право на приватизацию, и еще более 100 причин — тогда в дальнейшем Вы вполне рискуете потерять квартиру..
-коммунальные задолженности Риэлтер проверяет, что действительно продавец проплатил все коммунальные задолженности, и Вы купите квартиру, свободную от долгов
-контроль снятия с регистрации -консультации продавца и покупателя
В процессе подготовки к сделке всегда возникают вопросы и у продавца, и у покупателя-вопросы по юридической части, или непосредственно по риэлтерской работе (к примеру, опекунский совет, наследство, узаконение перепланировки)- Вы, как клиент агентства, в любое удобное для вас время можете получить консультацию в Агентстве. -организация нотариального оформления
-подготовка и (или) контроль подготовки документов (вытяг с реестра прав собственности итд) -проверка снятия с регистрации-все ли продавцы выписаны, не остались ли зарегистрированные в квартире лица( очень серьезный момент, к нему, как правило, подходят очень ответственно)
8)Итак, ближе, как говорится, к сделке.
Действия риэлтера
-Перед сделкой еще раз проверяем объект, который Вы сегодня покупаете-все ли, как договаривались, произведены ли в квартире изменения (к примеру, сорвали линолеум, розетки(бывает и такое), произвели другие действия, которые нарушают предварительно достигнутые письменные договоренности -проверка денег Перед подписанием договора купли-продажи Вы и продавец идете, в так называемую, комнату для расчетов. При необходимости, профессиональный риэлтер расскажет Вам, как проверить — не фальшивые ли купюры — хотя, проверять и нести за это ответственность, все таки придётся именно Вам- риэлтер не эксперт по банкнотам.
Есть и иные варианты и методы проверки, работающий с вами профессионал рынка недвижимости обязательно об этом расскажет
-вычитка нотариального договора -проверка соблюдения договоренностей
-решение спорных и конфликтных ситуаций -средства под «выписку» и освобождение объекта после сделки В случае, если Продавец не снят с регистрации до сделки купли-продажи, Агентство Недвижимости оставляет у себя залоговую сумму, которая будет возвращена продавцу немедленно после снятия с регистрации (залоговая сумма должна находиться непосредственно в офисе Агентства, но никак не у агента.
-регистрация права собственности после заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать этот договор в БТИ- пройти государственную регистрацию
9)В случае, если к моменту сделки продавец не передал Вам ключи (не освободил недвижимость), вместе с риэлтером, в срок, оговоренный Вами и продавцом для освобождения, Вы едите к продавцу для проверки объекта и заключения акта приема-передачи объекта покупателю В этой статье я попытался частично рассказать о подводной кухне, действительных шагах, которые выполняет риэлтер и агентство на пути к сделке.
Умышленно не пишу о других расходах АН-оплата юриста, содержание или аренда офиса(офисов), зарплата обслуживающему персоналу и так далее.
Надеюсь, после прочтения данной статьи, вопрос-за что 5 % -отпадет сам собой и Вы совсем другими глазами посмотрите на риэлтерский труд — ТРУД ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО РИЭЛТЕРА!