Именно такая сделка, которая обозначена в заголовке статьи, может стать реальностью при одном условии: если продажа киевской квартиры произошла летом 2008 года, а покупка московской готовится осенью 2009 года.
Уже сегодня реальные цены на московские квартиры сравнялись с ценам на киевские начала лета 2008 года.
Напомним, что тогда цена киевской недвижимости по некоторым оценкам достигала $3 тыс./кв. м, а средняя цена московских квадратных метров колебалась на уровне $7,6-7,7 тыс./кв. м. Сегодня, по данным московских риэлтеров цена недвижимости в столице РФ опустилась до 5 тыс./кв. м, но если смотреть реальные сделки, а не запросы продавцов, московские квартиры уходят по цене $3-3,5 тыс./кв. м. Однако эксперты предполагают, что из-за экономического кризиса на московском рынке жилья будет еще большее падение и в итоге цены к осени опустятся до $2-2,5 тыс./кв. м, а то и ниже.
По сути, огромный «мыльный пузырь» под названием «дорогая московская недвижимость» лопается буквально на глазах.
Отток населения из российской столицы становится все более заметным. Причем, происходит по вполне экономическим причинам.
В российской столице сокращаются рабочие места и падают заработные платы.
Более того, если раньше москвичи принципиально не соглашались на низкооплачиваемую работу с зарплатой ниже $2-3 тыс., считая такую работу уделом приезжих, то сегодня они согласны на любую работу. У приезжих сегодня нет возможности арендовать московское жилье, и они разъезжаются по российским регионам и странам СНГ.
Особенно заметно падение занятости в московском строительном комплексе. Тысячи рабочих из замороженных строек покидают российскую столицу. При этом российские девелоперы изо всех сил пытаются завершить те объекты, готовность которых достигает, по крайней мере, 90-95%.
Но спрос на новые квартиры в Москве упал практически до нуля. По мнению аналитиков, еще более плачевной ситуация на российском рынке недвижимости будет складываться после того, как резко ускорится девальвация рубля по отношению к доллару и евро, а этот момент рано или поздно наступит.
По мнению аналитиков, реальным курсом доллара по отношению к рублю станет 50-60 российских рублей/$, а не 29-30, как сегодня. И произойдет это уже к концу весны 2009 года В таком случае, цены на недвижимость в Москве и других крупных российских городах обвалятся почти в два раза.
Такие перспективы чрезвычайно тревожат московскую мэрию, которая зарабатывала на строительном буме просто «бешенные» деньги. Мэр Москвы Юрий Лужков даже стал жаловаться на прессу: “На данный момент некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов.
Эта информация как бы говорит человеку, который хочет приобрести квартиру: “Не торопись, сейчас цены упадут, и тогда купишь”. Первый заместитель московского мэра Ю. В. Росляк заявил также, что не следует верить информации, распространяемой некоторыми СМИ, так как» экономического обоснования для падения цен нет – в цене жилья заложены затраты на строительство и стоимость банковских кредитов”.
По мнению заместителя московского мэра, “из-за соответствующих сообщений в СМИ и интернете, рынок жилья в российской столице находится в полной стагнации – квартиры перестали покупать, ожидая снижения цен”.
Тревогу московской городской верхушки можно понять.
Тот же Лужков признался, что если граждане и дальше будут чего-то ждать и не покупать, “это означает обвал всего стройкомплекса города”. Между тем, стройкомплекс обеспечивал до недавнего времени сверхдоходы московской мэрии, и городское руководство этого источника доходов не хочет лишиться, хотя придется.
Ведь покупателя не интересует себестоимость строительства ион покупает квартиру исходя из своих возможностей – е если доходы потенциального покупателя упали, а кредит он получит не может – то он не будет платить запрашиваемую застройщиками цену.
Так же негативно влияет на спрос на российскую недвижимость в том числе и в Москве и демографическая ситуация в России.
До последнего времени население Российской Федерации сокращалось, и процесс этот тем более станет быстрым и неуправляемым с наступлением экономического кризиса. Ведь до недавнего времени естественную убыль населения компенсировала миграция из стран СНГ.
Именно состоятельные выходцы из стран Содружества составляли значительную прослойку покупателей дорогой недвижимости в Москве и крупных российских городах. Сегодня же эта категория потенциальных переселенцев не торопится оставлять нынешнее место жительства в бывших советских республиках, так как сегодня из-за кризиса в Российской Федерации становится очень трудно найти работу и тем более развивать свой бизнес.
В России также практически исчерпан резерв увеличения численности населения городов за счет миграции сельского населения. Процесс опустения сел в российской глубинке зашел дальше, чем в украинской глубинке, где процент сельского населения в общем населении страны реально выше, чем в Российской Федерации.
К проблемам экономическим и демографическим добавляются проблемы коммерческих банков и ипотеки; сегодня большинству россиян, имеющих задолженность по ипотечным кредитам, просто нечем их выплачивать. Особенно это касается тех, кто купил недвижимость в кредит недавно.
При этом, напомним, доля недвижимости, приобретаемой за кредитные средства, в России была стабильно выше, чем в Украине, на протяжении всех последних лет. Сегодня российские банки и рады бы реализовать залоговое имущество, но сделать это в условиях резкого падения спроса на рынке очень трудно.
О возобновлении ипотечного кредитования в условиях нынешнего кризиса не может даже идти и речи.
Пока что многие российские граждане надеются на то, что кризис – явление временное, и страна из него в ближайшее время выйдет, особенно те, которым пока что посчастливилось сохранить работу и зарплату.
Успокаивает население России и то, что Центробанк России искусственно, изо всех сил удерживал рубль от девальвации. Но уже в ближайшие недели последствия кризиса станут очевидными для большинства населения.
И те, кто планировал улучшение своих жилищных условий и приобретение квартиры, начнут выжидать, справедливо рассчитывая на дальнейшее снижение цен. В таком случае, российский рынок недвижимости ждет обвал не меньший, чем в1998 года.
Еще одной проблемой для владельцев жилья как в Украине, так и в России станет неизбежное повышение коммунальных тарифов. В РФ оно в нового года уже произошло, а то это произойдет в Украине после газового конфликта с Россией, уже никто не сомневается.
Дальнейшего повышения платы за тепло не избежать и российским гражданам. И произойдет это по одной простой причине: РАО “Газпром” из-за падения цен на свой газ которое начнется в ближайшее время (цена на газ привязана к цене на нефть примерно с 9-месячной задержкой) заработки на внешних рынках и будет как-то пытаться компенсировать это за счет увеличения доходов на внутреннем рынке.
Также нужно учесть, что в российской промышленности, как и украинской, наметился спад, единственным потенциально платежеспособным потребителем остается население. Рост коммунальных тарифов также будет толкать цены на недвижимость вниз, поскольку ее содержание (особенно жилых помещений с большой квадратурой) будет обходиться очень дорого.