С начала 2009 года объем строительных работ в Украине сократился почти на 50%. Всего три девелоперские компании продолжают активно строить.
Ипотечные кредиты стали проблемой заемщиков.
Профиль покупателя существенно изменился.
Это люди, которым нужно готовое жилье и у которых есть деньги на его покупку. Аналитики и участники рынка в один голос говорят о том, что спекулятивная составляющая в стоимости квадратного метра если не совсем ушла, то не превышает 20%.
При этом остается открытым вопрос реальной стоимости нового жилья. Разброс цен — от $600 за кв. м (по официальной государственной статистике) до $1800 (по данным консалтинговых компаний).
Так, кандидат экономических наук, советник главы правления «Укргазбанка» Александр Охрименко в рамках проходящей в данные минуты на ресурсе ЛIГА. Экспертов интерактивной конференции «Недвижимость и строительство в Украине: итоги года» заявил, что любая цена на недвижимость всегда содержит долю спекулятивной составляющей.
Другое дело, что если раньше эта доля спекулятивной составляющей была в цене на недвижимость около 80%, то теперь не более 20%.
В свою очередь директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко отметил, что сегодня очень высокая себестоимость строительства.
Продаются квартиры в тех домах, которые строились на земле, купленной по высокой цене. «Там самая дорогая арматура и отделка. То, что называют $600 за метр квадратный, это не себестоимость строительства. Это только одна из строчек расходов в бизнес-плане.
А если добавить коммунальные сети, инженерные коммуникации, проценты в банк… Реальная себестоимость строительства в Киеве, я удивлюсь, если будет меньше $1100-1200. А продажная цена $1300 — 1400.
И я не могу сказать, что это заработок. Наверное, с большим успехом можно было положить деньги в банк», — добавил он.
В то же время глава совета директоров ИСК «Авантаж» (Харьков) Юрий Костоглодов, отвечая на вопрос о том, являются ли сегодняшние цены на жилье оптимальными или в них остается высокой спекулятивная составляющая, отметил, что можно долго спорить об оптимальности цен. Но, по его словам, абсолютная истина — в нынешних ценах уже нет того, что называют «спекулятивной составляющей». «Сейчас только безумный будет покупать недвижимость для коротких спекулятивных операций.
Профиль покупателя существенно изменился. Это люди, которым нужно готовое жилье и у которых есть деньги на его покупку. Кроме того, следует заметить, что сам рынок «сжался» до сегмента готового жилья, поскольку в объектах низкой степени готовности сделок крайне мало.
Поэтому цены в этом сегменте весьма условны, виртуальны», — говорит руководитель инвестиционно-строительной компании.
Что касается уровня т. н. оптимальных цен на жилье, то также участвующий в экспертной конференции Владимир Яцуба, глава подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики, называет $1,5 тыс. за квадратный метр жилья в Киеве.
И добавляет: «Хотя, как можно говорить о средней цене квадратного метра новостроя в Киеве, когда Минрегионстрой оценивает его в 4800 грн. (или $600), а консалтинговые компании и рынок минимум в $1800. Это же очковтирательство».
Также в рамках конференции «Недвижимость и строительство в Украине: итоги года» президентом Союза специалистов по недвижимости Украины Александром Рубановым представлены результаты проведенного в марте уходящего года исследования, в ходе которого сравнивалась стоимость жилья в столицах Европы и США. Анализировались такие факторы, как обеспеченность населения жильем, ВВП на душу населения, доступность альтернативных инвестиций.
Получилось, что адекватный уровень цен для Киева — $1500-$1750 за 1 кв. м. И это при наличии доступной ипотеки. С тех пор реальные доходы населения еще больше снизились. «Поэтому, если опираться на фундаментальный анализ, то цены на жилую недвижимость сегодня не соответствуют нашим доходам — переоценены. Это подтверждается крайне низким количеством трансакций», — констатировал он.