Жилье в областных центрах в несколько раз дешевле, чем в столице: однокомнатную квартиру на «первичке» в Донецке можно купить за $22 тыс., а в Одессе — за $40 тыс. Это не киевские $80-100 тыс.
Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко отмечает, что в регионах динамика роста цен на первичную недвижимость не менее интересна, чем в Киеве. «Регионы даже более прогнозируемы, чем столица, они показывают постоянный и стабильный рост цен. Инвестирование в недвижимость крупных городов имеет свои преимущества, это перспективно и надежно», — утверждает эксперт.
В пресс-службе Украинской строительной ассоциации (УСА) «Деньгам» сообщили, что по рентабельности недвижимости столичному рынку конкуренцию может составить Крым. По разным прогнозам, в этом году рост цен на жилье в некоторых городах полуострова может достичь 40%. «Кроме рентабельности существуют и другие факторы, влияющие на выбор инвестором-строителем того или иного рынка.
Например, подверженность бизнеса рискам. К сожалению, в Киеве они достаточно высоки, так как здесь цены на жилье завышены.
Поэтому инвесторы и строители обращают свой взгляд на регионы, где меньшая рентабельность компенсируется большей стабильностью и низким порогом вхождения», — заявляют в УСА.
Чтобы понять, в какой области страны лучше вкладывать в недвижимость чтобы не прогадать, следует присмотреться к экономической ситуации в регионе.
Например, если в Донецке предприятия работают стабильно, значит, в регионе есть деньги и спрос на жилую и офисную недвижимость. Если экономический прогноз для региона благоприятен, то недвижимость будет дорожать.
По мнению экспертов, цены на недвижимость в украинских регионах будут расти, по крайней мере, еще два-три года, минимум на 10% в год. Поэтому на провинциальном жилье можно успеть заработать.
Элитный полуостров
Как рассказали «Деньгам» в АН «Планета-Крым», инвестировать в строительство с целью дальнейшей перепродажи выгодно, поскольку спрос на недвижимость в Крыму есть всегда. Всегда или не всегда — это еще вопрос, но даже если вдруг жилье перестанет дорожать, на нем все равно можно будет заработать, сдавая его в аренду отдыхающим. «Это касается не только первичного, но и вторичного жилья», — заверяют в агентстве.
К слову, для того чтобы сдать в аренду квартиру в новостройке, ее надо отремонтировать, а это стоит $150-400 за 1 кв. м. (см. «Деньги» № 5).
Сейчас цены на недвижимость на южном берегу Крыма относительно стабильны. «Например, в Ялте особых скачков цен не замечено.
Конечно, стоимость растет, но не столь значительно. В городе изначально установлены высокие цены, и мне кажется, что дорожать жилью в Ялте уже некуда», — отмечает эксперт одного из ялтинских агентств недвижимости.
Сейчас «единичка» в 48 кв. м. на этапе котлована в Ялте стоит $120 тыс. В центральных районах города максимальная стоимость 1 кв. м — $7000.
В среднем, новые квартиры относительно недалеко от моря в Ялте можно найти за $2000-2500 за 1 кв. м. На окраине цены от $1200 за 1 кв. м. По данным АН «Мультидом», за год стоимость жилья выросла в среднем на 35% — в конце прошлого года цена «первички» в центральных районах колебалась от $1500 до $7000, на окраине — от $800 до $1500 за 1 кв. м.
Несколько отличается ситуация на рынке недвижимости Севастополя.
Жилье там дешевле: новая квартира площадью 45 кв. м будет стоить около $50 тыс. Стоимость квадрата жилплощади в новостройке на начальном этапе строительства составляет $1000-2200.
Специалисты рынка отмечают, что, как правило, первичное жилье в городе-герое раскупается еще на этапе котлована. По прогнозам, до конца 2006 г. недвижимость в Севастополе может подорожать на 40%.
И никого такая перспектива не удивляет. «В Киеве, например, жилье хорошего класса за год может вырасти в цене и на 60%», — говорят в Украинской строительной ассоциации.
Одесса
Риелторы отмечают, что с начала года недвижимость в Одессе подорожала на 35%. «Сейчас рынок ведет себя относительно стабильно», — сообщил «Деньгам» специалист одного из одесских агентств недвижимости. По словам регионального представителя консалтинговой компании «Р.
Е. Д.» Андрея Бурдейного, для Одессы это обычное явление: после стремительного скачка цен на рынке наступает относительное затишье… перед очередным подорожанием.
Сегодня стоимость квадрата жилья на первичном рынке южной столицы колеблется от $800 в отдаленных от побережья районах до $3000 в более интересных.
Как отметил г-н Бурдейный, в Одессе, в основном, строятся элитные дома и дома улучшенной планировки. Поэтому и уровень цен на недвижимость — соответствующий.
Перспективной считает одесскую недвижимость и г-жа Нестеренко. «На мой взгляд, рынок недвижимости Одессы в ближайший год будет развиваться динамично. О росте цен в этом городе можно говорить с большой долей вероятности.
И я думаю, что вкладывать средства в жилье в этом городе разумно», — отмечает г-жа Нестеренко.
Г-н Бурдейный объясняет, что цены на жилье в городе растут, поскольку сегодня покупка недвижимости является выгодным капиталовложением. «Люди покупают жилье с целью дальнейшей перепродажи — число исключений невелико.
И даже если на некоторое время рост цен приостановится, то, в худшем случае, люди просто сохранят свои деньги», — считает он. Эксперты уверяют, что Одесса занимает третье место по ценам на жилую недвижимость — после Киева и Ялты.
По приблизительным подсчетам, квартировладелец, который обзавелся жильем в Одессе за $100 тыс., скажем, в начале года, сегодня имеет возможность заработать на перепродаже еще, как минимум, $25 тыс. А если повременить с продажей до следующего года, квартира может подорожать еще на столько же, а то и больше.
Львов
Как рассказали «Деньгам» в АН «Фаворит-Запад», с начала года львовская недвижимость выросла в цене примерно на 30%. Сейчас новую квартиру можно купить за $40 тыс., стоимость 1 кв. м в новостройках колеблется от $1200 до $2500.
К тому же, в городе большой дефицит новой недвижимости, поскольку домов строится мало.
По словам специалиста из АН «Фаворит-Запад» Натальи Шелестак, во Львове очень не хватает участков под застройку. «Земли настолько мало, что строительные компании годами выбивают участки», — сетует г-жа Шелестак.
Мол, спрос значительно превышает предложение, что и стимулирует рост цен. Эксперт также отмечает, что инвестировать средства в строящуюся недвижимость в городе Льва сейчас перспективно.
В частности, сегодня квартиру в новопостроенном доме можно купить по $2000 за 1 кв. м, а на старте строительства (дом возводится не менее года) жилье в нем стоило даже меньше $700 за 1 кв. м.
Харьков
В первой столице Украины с начала года квартиры подорожали более чем на 20%.
Стоит отметить, что первое полугодие на харьковском рынке недвижимости было относительно спокойным — цены увеличились примерно на 8%. Второе полугодие отмечено более динамичным ростом.
По разным оценкам, сейчас средняя стоимость 1 кв. м нового жилья бизнес-класса составляет $1100, класса премиум — около $1700. Недвижимость эконом-класса стоит $650 за 1 кв. м.
Специалисты рынка недвижимости Харькова считают, что основные причины подорожания — не столько рост цен на строительные материалы, сколько действия местных чиновников, которые отменили ряд своих решений о землеотводах под строительство. «Строительные компании выводят на рынок новые объекты по высоким стартовым ценам. В результате в отдельных случаях цены на объекты в стадии проектирования превышают цены на объекты, находящиеся на этапе строительства», — рассказывают в компании «Макрокап Девелопмент Украина».
Поэтому спрос на «первичку» в Харькове невелик.
По прогнозам экспертов из компании «Макрокап Девелопмент Украина», в ближайшее время продолжится ценовая структуризация рынка.
Кроме того, активизируются строительные компании, возводящие элитное жилье, которого в Харькове сейчас очень мало — чтобы пересчитать объекты, хватит пальцев одной руки.
Донецк
Как рассказал «Деньгам» директор по аналитике инвестиционно-строительной группы ГЕРЦ Сергей Кузяев, с августа по октябрь 2006 г. рынок недвижимости Донецка находился в состоянии сна. По мнению г-на Кузяева, это было связано с неопределенностью политической и экономической ситуации, в частности — с ценой на российский газ. «В конце октября — ноябре мы ожидаем существенного оживления рынка недвижимости», — говорит Сергей Кузяев.
По его прогнозам, до конца года стоимость первичной недвижимости в Донецке повысится, как минимум, на 10%. Сегодня цены на первичном рынке Донецка стартуют с отметки в $500 за 1 кв. м и останавливаются на цифре, большей $2000.
«Сегодня основные операторы рынка жилой недвижимости работают в сегменте премиум-класса (40%) и бизнес-класса (20%), при этом рынок среднего и социального жилья практически не освоен», — рассказывает Сергей Кузяев. Прибавим: по причине отсутствия платежеспособных покупателей.
Что касается перспектив, по мнению специалиста, основным направлением развития рынка жилой недвижимости в ближайшие 5 лет будет увеличение доли сегментов бизнес-класса и среднего класса за счет уменьшения доли строительства недвижимости премиум-класса.
Днепропетровск
Средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья в Днепропетровске превышает $4000. Впрочем, можно найти и более дешевые квадраты. Минимальная цена на рынке Днепропетровска составляет около $800 за 1 кв. м. — однокомнатную квартиру (45кв. м) можно приобрести и за $32,5 тыс.
Операторы днепропетровского рынка недвижимости отмечают, что с начала года первичное жилье подорожало почти на 30%.
Основные причины подорожания такие же, как и везде — ощутимый перевес спроса над предложением, повышение цен на стройматериалы и осенняя активность покупателей.
В частности, специалисты отмечают, что до начала следующего года новое жилье бизнес-класа подорожает еще на 7-10%. «Как бы застройщики не планировали удержать цены, стоимость недвижимости все равно будет расти», — заверяют в одном из агентств. Сейчас, как утверждают строители, в Днепропетровске спросом пользуется любое жилье: и дешевое, и элитное.
Несмотря на активное строительство в городе, существует немалый спрос на жилье бизнес-класса, еще больше потребность в недвижимости эконом-класса.
Так куда же?
Получается, что выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость у моря: и темпы роста приличные, и заработать на сдаче в аренду можно. К слову, застройщики это уже поняли, потому в Крыму строится все больше и больше объектов: объемы строительства в автономии в первом полугодии нынешнего года на 15,45% больше, чем в первом полугодии 2005-го.
Второй по привлекательности регион — Днепропетровск с 30% прироста. В его пользу говорит большая экономическая развитость региона в целом. Рискованной, но очень выгодной в перспективе может стать покупка «первички» в Харькове.
Сейчас этот город довольно депрессивен, но объемы строительства там растут — за первое полугодие 2006 года было построено на 22,3% больше, чем за такой же период 2005 г. Сейчас недвижимость относительно недорога, но потенциал у Харькова серьезный, так что цены, вполне вероятно, могут начать расти весьма бодро.