В середине октября новым президентом Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) был избран Андрей Шульга. В интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ А.Шульга рассказал о ситуации на рынке недвижимости, проблемах риелторской деятельности, а также об основных направлениях развития ассоциации.
Андрей Васильевич, каковы Ваши задачи как нового президента АСНУ?
У меня есть стратегические задачи и те, которые нужно решить в данный момент.
Первая стратегическая задача: объединение всех ассоциаций рынка недвижимости и создание объединенной ассоциации, которая будет отражать интересы всех риелторов Украины.
Внутри Ассоциации должны появиться рабочие органы, которые будут отражать интересы и направления работы операторов рынка: юридических лиц, физических, свободных агентов, риелторов, маклеров и т.д. Это определенная часть работы, которую мы должны провести внутри себя, чтобы структурировать риелторское пространство, определить: кто в какой категории сегодня находится.
Законодательная база и, в частности, Закон о риелторской деятельности – вторая задача. В ближайшее время необходимо разработать новую редакцию Закона о риелторской деятельности и рынке недвижимости Украины, который уже два раза пытались принять и так и не приняли.
Эта работа касается не одного Закона, а целого блока законодательного урегулирования. Мы должны четко расписать то, что риелтор должен делать и то, что ему не свойственно.
Вот, например, на него пытались навесить недавно фискальные функции — риелтор якобы должен оповещать о сделках налоговую инспекцию. Это не функция риелтора, это работа налоговых органов и обязанности самого налогоплательщика.
Мы будем отстаивать позиции риелтора и делать все для того, чтобы таких перегибов не было.
У нас есть целый блок юридической работы. Большое внимание уделяется принятию стандартов.
Внутри ассоциации свои стандарты есть, но мы хотим двигаться дальше — к общенациональным. При этом законы нужно принимать параллельно, потому что нельзя принять стандарт, когда нет Закона, который его регулирует.
О каких стандартах идет речь?
Сегодня очень многие называют себя риелторами, но таковыми не являются. Мы должны выработать и четко закрепить стандарты риелторской деятельности.
Главной претензией к предыдущим редакциям Закона о риелторской деятельности было то, что Закон не отражал потребностей всех участников рынка. Поэтому следующую редакцию мы будем выносить на общественные слушания, на форумы и круглые столы.
Мы должны получить Закон, который бы устроил и рынок, и его операторов, и государство. Я не питаю иллюзий о том, что мы сделаем идеальный документ. Скорее всего, это будет переходной документ, который в дальнейшем будет основой, плацдармом для усовершенствования.
Как Вы считаете, должны ли быть единые образцы договоров аренды, купли-продажи?
Я уже говорил о стандартизации. Когда она будет, тогда будет и единая форма документов. Это нужно закрепить законодательно, в части требований к документам.
Я считаю, что единая базовая форма договора сможет быть. Но есть много противников этого.
Например, в США есть единая форма риелторского договора. Но у нас другой уровень развития общества в целом.
Поэтому говорить о том, что через год появится единая форма договор
а, я, конечно же, не берусь. У нас есть масса образцов, они есть на сайте, но это пока не единый стандарт для всех риелторов Украины.
А что касается Ваших сегодняшних задач и действий?
Сейчас мы участвуем в работе над различного рода антикризисными программами и мероприятиями.
Наша задача на текущий момент: загрузить рынок работой, потому что рынок остановился, сегодня движения на рынке практически нет, операций – крайне мало. А это — основной доход и заработок риелтора.
Поэтому мы пытаемся усилить в работе риелтора консалтинговую, консультационную функцию. Сегодня профессионалам нужна помощь и поддержка в диверсификации и расширении своей деятельности. Непрофессионалы уйдут с рынка – и это хорошо.
Кроме участия в конференциях и обсуждениях, предпринимает ли АСНУ какие-либо реальные шаги?
Конечно, мы подписываем договора и соглашения с кредитными союзами и планируем подписать со страховщиками. АСНУ ведет переговоры с крупными игроками банковского рынка для того, чтобы договориться об обслуживании тех или иных целевых программ, в том числе государственных.
Я думаю, что АСНУ подпишет договора с банками, чтобы иметь право обслуживать эти госпрограммы. Это позволит загрузить наших членов реальными контрактами, реальной работой.
В ближайшее время мы также планируем подписать ряд соглашений о сотрудничестве с крупными системными продавцами и покупателями недвижимости: с банками, с кредитными союзами, с инвестиционными фондами и компаниями. Они получат от нашей ассоциации и ее членов по всей Украине качественный, стандартизированный, профессиональный сервис.
В своих выступлениях Вы много говорите о демократизации и открытости рынка. Но почему нет ни одной риелторской компании в Украине, которая бы могла открыто заявить: мы в этом месяце провели столько-то сделок по продажам, аренде?
Это и есть показатель открытости. Мы не заставляем наши агентства предоставлять ту информацию, которую они не хотят разглашать, и это их право.
Нет Закона, который бы обязал их это делать. Мы сейчас готовим проект, который сделает выгодным для организаций предоставлять информацию о сделках.
Это и рейтинги, которые влияют на спрос, и информационные проекты, в том числе и международных партнеров, по мониторингу реальных сделок.
По итогам 2007 года АСНУ названа самой демократической организацией. Мы имеем этот статус в 2007 году.
Наша организация отслеживает цены, количество предложений и многое другое. У нас есть комитет по аналитике, который и ведет эту работу.
А каковы Ваши отношения с другими риелторскими организациями и союзами?
Отношения у нас очень теплые и хорошие, мы со всеми общаемся. Есть определенные расхождения во взглядах. Сейчас в нашей организации приблизительно 1200 -1250 членов.
У нас членами могут быть как физические лица, так и коллективы. Есть даже банки — члены ассоциации.
И мы чувствуем свою силу и понимаем свою роль на рынке. У нас один рынок, и мы не можем абсолютно по-разному видеть его развитие.
Мы будем объединятся, и это входит в наши стратегические задачи.
АСНУ обязательно учтет положение, мнение и пожелание всех участников рынка. Компромисс найдется, ультиматумы мы предъявлять не будем.
Расскажите о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости
Сегодня украинский рынок недооценен. Например, во всех европейских столицах, несмотря на кризис, средние цены на недвижимость намного выше, чем в Киеве.
Мало того, у нас есть огромный отложенный спрос, и как только у покупателей появится нормальный ресурс, хороший инвестор – цены вырастут. С учетом того, что остановилась "первичка" и все перетекает на "вторичку", там, при выходе из кризиса, будет рост цен.
Поэтому те, кто купит недвижимость сегодня, в любом случае выиграют. Вы посмотрите, что происходит: несмотря на кризис, цены особо не упали, 1,5% движения цен за квартал – это не упали! А рост составил около 31% с начала года.
По сравнению с другими странами, мы даже неплохо выглядим. Ведь, посмотрите, рынок недвижимости Украины развивается неравномерно.
В некоторых регионах нашей страны цены даже растут. Например, в Черновцах, Тернополе поднялись цены, а в Луцке и в Харькове – упали. Процесс неоднородный.
И когда говорят в СМИ, что на 30-40% упадут цены на недвижимость, я не согласен – недвижимость обесценивается медленнее всего. Это не только мнение президента Ассоциации, но и аналитиков рынка и других профессионалов.
Получается как в Турции на базаре: бери сейчас – завтра дороже будет?
Мы как риелторы не заинтересованы ни в падении, ни в увеличении цен.
Мы заинтересованы в оживлении рынка. Нам нужна работа! Мы не взвинчиваем цены – риелтор тут не при чем.
Мы не можем повлиять на цены, риелторы всего лишь профессиональные продавцы того товара, который есть на рынке.
Мы можем анализировать ситуацию, оценивать ее и давать профессиональные советы, если у нас просят.
Когда ожидать роста цен?
Это зависит от многих экономических показателей, которые не связаны с рынком напрямую. Есть мнение о том, что в марте-апреле начнут выдавать кредиты.
Правительство сообщает о том, что даже до конца года может начаться работа с двумя государственными банками, которые будут кредитовать ипотеку. Как только начнут выдавать кредиты, оживится рынок недвижимости.
Я не прогнозирую сразу резкого скачка цен. И когда он может произойти — сказать трудно.
Как выжить агентствам до весны следующего года?
Нужно перепрофилироваться, переорганизоваться. Делать больший акцент на консультационные услуги, если Вы профессионал. Сегодня многих покупателей сдерживает неопределенность. Покажите, помогите ему сориентироваться, и он заплатит Вам за хороший совет.
Потому что мнение профессионала, обоснованное, с расчетами и аналитикой позволит ему совершить сделку.
Сейчас хорошо покупают аналитическую информацию, маркетинговые анализы.
Я не призываю клиентов закрывать свой бизнес и идти торговать пирожками на базаре. Профессионалы всегда будут востребованы. Обращайтесь к своим постоянным клиентам с предложением новых услуг и направлений.
Сейчас у людей на руках есть деньги, которые они в панике сняли с депозитов. И наша задача помочь людям вложить их в недвижимость как в самый надежный вид инвестиций сегодня.
Посмотрите, что происходит у наших соседей. В Польше ни один банк не разорился, и там депозиты очень хорошие. Государство гарантировало полякам сохранность капитала, и кризис их практически не коснулся. И сегодня мы ожидаем инвесторов из Польши.
Россия направила 900 млрд. в банковский сектор. Эти средства придут в Украину, и они уже в Украине. Скупаются проекты, отечественные девелоперы продают свои компании.
И недвижимость, особенно доходная, не падает в цене. Мы должны это учитывать и работать.