Продавалась ли земля в советское время? «Конечно, нет!» — ответите вы и будете совершенно правы. Как могла она продаваться, если являлась государственной собственностью? Жилой дом, гаражи и другие постройки были вашими, а земля — государственной.
Вам было дано право владеть ею, но не распоряжаться, то есть земельный участок находился в пользовании, выражаясь официальным языком.
Давайте представим себе земельный участок площадью, допустим, в шесть соток, на котором построен частный дом, под терриконом и такой же дом на таком же участке земли в Крыму, с видом на Черное море.
Попробуем продать дом там и там. Само собой разумеется, цена дома с видом на море раз в двадцать превысит цену на дом у террикона. Значит, земля все-таки продавалась, но это была скрытая продажа.
Теперь, когда частная собственность на землю легализована, возникают вопросы о порядке приватизации земельных участков, купле-продаже, изменениях в земельном законодательстве.
О том, что изменится с нового года, читателям рассказала заместитель начальника Донецкого областного главного управления земельных ресурсов Наталья Владимировна СИГИТОВА.
Вопросы о продаже, аренде и передаче в собственность земель несельскохозяйственного назначения сегодня наиболее актуальны, об этом свидетельствовали и постоянные звонки читателей, от которых в день «прямой линии» не было отбоя.
Государственные, частные и другие предприятия, имеющие недвижимость, также могли получать землю в постоянное пользование.
Нынешний Земельный кодекс Украины ограничивает круг субъектов права постоянного пользования. Ими могут быть только юридические лица государственной и коммунальной форм собственности. Все остальные имеют лишь право собственности или право аренды.
Поэтому в Переходных положениях Земельного кодекса сказано: «Граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не должны иметь их на таком праве, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них…»
То есть гражданам, имеющим право на бесплатную приватизацию земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебные участки), ведения личного крестьянского хозяйства, коллективного садоводства, дачного и гаражного строительства, нужно торопиться с получением правоустанавливающих документов на свои земельные участки во избежание всевозможных сложностей юридического порядка.
Юридическим же лицам — предприятиям, поменявшим форму собственности, придется до 1 января 2005 года определиться: то ли выкупить у государства земельный участок под предприятием, магазином, мастерской и так далее, то ли оформить право аренды на него.
Необходимо своевременно обратиться в соответствующие городские, поселковые, сельские советы или в госадминистрации с тем, чтобы урегулировать земельные вопросы.
Много неясностей возникает по нормам предоставления гражданам земельных участков, например, для строительства и обслуживания жилого дома и хозпостроек.
Согласно ранее действовавшему Земельному кодексу, в городах предоставляли не более десяти соток, в поселках — не более пятнадцати, в сельских населенных пунктах — не более 25 соток. На сегодняшний день это норма, которая передается бесплатно, в том числе для гаражного строительства — 0,01 гектара, для дачного строительства — 10 соток, для ведения садоводства — не более 12 соток, для ведения личного крестьянского хозяйства — до 2-х гектаров (однако если у вас находится в пользовании земельный участок площадью, превышающей норму бесплатной передачи, то излишек площади земельного участка можно выкупить или оформить право аренды на него).
За выполнение землеустроительных работ надо платить. Согласно приказу Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 12 августа 2004 года граничные размеры оплаты за землеустроительные работы при бесплатной передаче земельных участков гражданам в собственность для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 150 гривен, для строительства жилого дома и хозяйственных построек — не более 176 гривен, для ведения садоводства, строительства индивидуальных гаражей — не более 132 гривен.
— Здравствуйте, Наталья Владимировна!
Я звоню по поводу покупки земли. Если до 31 декабря 2004 года мы не выкупим положенный нам земельный участок, что будет тогда?
— Если вы живете в частном доме и у вас есть приусадебный участок, то вам предусмотрена бесплатная передача (приватизация), а не продажа земельного участка.
Сроки бесплатной передачи земли постановлением Верховной Рады определены до 1 января 2008 года. Если вы это право еще не реализовали, то вам необходимо обратиться в свой городской совет с заявлением о бесплатной передаче земельного участка, который находится у вас в пользовании.
Затем заказать соответствующую техническую документацию в землеустроительной организации, после чего будет принято решение о передаче вам участка в собственность, и выдан государственный акт на право собственности.
— Это обязательно нужно сделать?
— Дело в том, что если у вас не будет документа, который может удостоверить право на собственность, вы просто не сможете защитить свое право. Согласитесь, случаи бывают разные, например, вашему соседу вдруг захочется переместить ограждение (межу) или построить что-либо на вашем участке, а ваше право на этот участок не зарегистрировано.
Да, фактически земля много лет находится у вас в пользовании, но вы ничем этого доказать не сможете, если у вас нет правоустанавливающего документа. Как правило, рассмотрение судами вопросов о восстонавлении границы самые длительные.
Напомню, что срок оформления этих документов — до 1 января 2008 года, если вы не успеете их оформить и получить, то ваше право на землю будет утрачено.
— А если я захочу продать дом?
— Значит, вам придется продавать и землю, потому что земля и дом — это объекты недвижимости, которые продаются вместе. Но даже если вы не оформите документы на свой земельный участок, дом продать вы сможете и без этого.
А уже новый собственник домостроения потом оформит право на землю.
— Наталья Владимировна, здравствуйте! Вас беспокоит Анна Владимирова из Авдеевки.
Скажите, пожалуйста, какие земли не могут быть переданы или проданы в собственность и в каких случаях органы местного самоуправления могут отказать в продаже земельного участка?
— Земли, которые не могут быть переданы в собственность, — это земли общего пользования населенных пунктов: улицы, площади, скверы, парки, набережные, земли под космической, энергетической системой, земли под государственными железными дорогами, земли лесного и водного фонда, земли обороны. Они не передаются и не продаются в собственность.
Случаи отказа могут быть такие. Если гражданин, субъект предпринимательской деятельности или юридическое лицо не подало все необходимые документы, либо стало известно, что в документах содержатся недостоверные сведения, или выяснилось, что в отношении покупателя возбуждено дело о банкротстве предприятия и его ликвидации.
— Меня зовут Рада Борисовна Крымская, я звоню вам из Донецка.
Наша семья живет в частном доме, который поделен на два хозяина. Каждый хозяин приватизировал свою половину. Как нам теперь приватизировать общий земельный участок и какие сроки приватизации?
— Согласно постановлению Верховной Рады, бесплатная передача земельных участков продлена до 1 января 2008 года.
Если четко обозначены границы участка, если ваших строений нет на соседском участке, а его — на вашем, то каждый пишет заявление в ваш городской совет, заказывает работы, связанные с установлением границ в натуре, выполнением кадастровой съемки. Готовится необходимый пакет документов, принимается решение, после чего выдается государственный акт.
— Я главный инженер АТП 11480.
У нас две площадки в городе Донецке. Одна в постоянном пользовании, вторая — во временном. Что будет с нового года? Документы, необходимые для заключения договора аренды в соответствии с новым Земельным кодексом мы подготовили, согласовали с исполкомом.
Как нам дальше действовать?
— Если ваше предприятие не находится ни в государственной, ни в коммунальной собственности, значит, вам следует обратиться с ходатайством в городской совет с просьбой переоформить право постоянного пользования на право аренды. При этом следует подготовить техническую документацию по изготовлению правоустанавливающих документов.
Если вы не сделаете этого до 1 января 2005 года, то это будет означать, что ваше право на пользование этим земельным участком утрачено. К тому же решением горсовета установлено, что, для тех, кто вовремя не переоформит право аренды или право собственности, будет установлена максимальная арендная плата.
А это, конечно, вам невыгодно. На сегодня максимальная плата составляет 10 процентов от нормативной денежной оценки земельного участка.
— А продажа земли с нового года будет осуществляться?
И у кого можно поинтересоваться ценой земельного участка?
— Продажа будет распространяться и на земли сельскохозяйственного назначения. А продажа земель несельскохозяйственного назначения существует с 1993 года, то есть у вас есть выбор — либо выкупить землю, либо оформить право аренды.
Уровень цен можно узнать в организации, которая имеет лицензию Госкомзема на проведение этих работ.
— Здравствуйте, Наталья Владимировна! Сдала свой земельный пай в аренду.
Какой процент от гектара мне полагается?
— Согласно Указу президента, размер арендной платы за земельную долю (пай) должен быть не менее 1,5 процента от стоимости пая.
— А если я не подписывала никакого документа и мне просто пообещали дать один процент?
— Дело в том, что участок считается переданным в аренду только тогда, когда есть договор и он зарегистрирован. Иначе это только слова, и вы не сможете потребовать арендную плату даже через суд.
Если все будет оформлено, как положено, арендатор обязан будет выплатить вам тот размер, который оговорен в договоре.
P.S.
Кстати, еще одна наша читательница из Авдеевки, которая звонила по поводу отказа исполкома в продаже земельного участка, где располагается ее предприятие, уже разрешила свои вопросы с Натальей Владимировной Сигитовой в Донецком областном главном управлении земельных ресурсов. Если у вас возникли проблемы, которые касаются темы продажи земель несельскохозяйственного назначения, вас ждут по адресу: г.Донецк, ул. Куйбышева,75в (с 8.00 до 17.00).
газета «Донбасс» 9 сентября 2004 года
обсудить на форуме