Столичный рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет серьезная реформа: департамент имущества Москвы передаст практически всю муниципальную нежилую недвижимость в управление частным компаниям. Задачи проекта — повышение качества сдаваемых площадей и увеличение поступлений от арендной платы.
Управляющие компании департамент обещает отбирать на конкурсах. Однако участники рынка заранее убеждены в том, что большую часть объектов все равно получит структура, подконтрольная чиновникам, которая в результате на совершенно законных основаниях будет получать комиссионные с каждой сделки по сдаче муниципальных площадей в аренду.
«В течение ближайших двухтрех лет мы рассчитываем передать более 5 млн кв. м коммерческой недвижимости в управление профессиональным управляющим компаниям»,- заявил глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, уже до конца этого года будет отобран ряд компаний, каждой из которых передадут в управление по 20 тыс. кв. м. Так чиновники хотят отработать систему взаимодействия с УК, чтобы затем запустить ее по всей Москве.
После того как система будет отработана, каждой управляющей компании департамент имущества рассчитывает выделить по 100 тыс. кв. м площадей.
Пилотными площадками для эксперимента станут Центральный, Восточный и Западный округа столицы.
Как пояснил Владимир Силкин, сейчас рассматривается несколько вариантов управления недвижимостью: «Первый — передать УК те договоры, которые заканчиваются.
Второй, наиболее логичный,- передать им в управление недвижимость того или иного микрорайона целиком».
При этом, как сообщает «Бизнес», управляющая компания, которая выиграет в конкурсе, обязана будет предоставить финансовые гарантии, например, депозит в размере полугодовой арендной платы на счете города, залог имущества, банковскую гарантию. «Если УК нарушит условия договора с правительством Москвы, чиновники вправе будут отстранить ее от работы»,- говорит Владимир Силкин.
Каким будет вознаграждение УК, правительство Москвы пока не решило.
Силкин высказал лишь предположение, что речь может идти примерно о 10% от суммы арендных сделок за квартал. «Впрочем, размер этого вознаграждения может стать и предметом конкурсных торгов,- отметил он.- Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент, при прочих равных условиях и станет победителем».
Рассуждая о возможных претендентах на роль управляющих муниципальной недвижимостью, генеральный директор управляющей компании Colliers FM Марина Великорецкая считает наиболее вероятным, что, по крайней мере, частью площадей все равно будут управлять аффилированные с департаментом имущества структуры, так как «город так просто не отпустит свои ресурсы».
Тем не менее Великорецкая считает верным намерение передать муниципальную недвижимость в управление частным компаниям — такая технология на Западе уже давно применяется и хорошо себя зарекомендовала.
«Если в Москве построить прозрачную схему отношений с УК, это будет выгодно и городу, и управляющим,- говорит она.- Мы с удовольствием примем участие в конкурсе, но только при условии честной борьбы».
C тем, что, если проект будет грамотно реализован, успех ему гарантирован, согласна и генеральный директор УК «Инвест-лайн» Наталья Холопова. «Это интересно для многих компаний, в том числе для нас,- говорит она.- Хотя предлагаемая к управлению недвижимость имеет одну особенность: это, как правило, небольшие по площадям встроенно-пристроенные помещения.
Уметь с ними обращаться — довольно редкий навык.
Не секрет, что УК предпочитают большие объекты, ведь чем больше объект, тем ниже себестоимость управления им».
Принять участие в конкурсе на управление муниципальной недвижимостью готов и директор компании УЭР Андрей Шаров. «Предполагаемый уровень вознаграждения вполне адекватен, и нам было бы интересно участвовать в таком тендере. Я расцениваю это намерение властей как положительную тенденцию.
Если эксплуатация находящихся на балансе города нежилых помещений хотя бы частично будет отдана частным компаниям, рынок получит мощный толчок для развития»,- полагает Шаров.
Окончательную версию программы управления муниципальнойнедвижимостью департамент имущества обещает подготовить к осени.
Однако какой бы ни оказалась в итоге система отношений города с УК, с управлением недвижимостью, считает генеральный директор маркетинговой компании «Беш» Оксана Крымова, лучше других справится компания, «которая имеет опыт «возни» с большим количеством клиентов». «Поэтому,- полагает Крымова,- одним из самых серьезных претендентов на эту роль является входящая в департамент имущества Производственно-коммерческая дирекция (ПКД)».
По оценкам экспертов рынка недвижимости, ПКД сегодня работает с 20 тыс. арендаторов, а это, согласитесь, весьма серьезное конкурентное преимущество на любом конкурсе.
СТАВКИ АРЕНДЫ НА НЕЖИЛУЮ МУНИЦИПАЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ департамент имущества Москвы рассчитывает увеличить за три года на 80%. С 1 января 2006 года расходы предпринимателей на аренду помещений вырастут на 30% по сравнению с нынешним уровнем, в 2007-м — еще на 30%, в 2008-м — на 20%.
И хотя глава департамента Владимир Силкин сообщил, что малый бизнес по-прежнему будет иметь льготы при аренде помещений, список льготников со следующего года будет пересмотрен.
Напомним, что с этого года новые арендные договоры уже заключаются по рыночным ставкам.
По ранее заключенным договорам ставки выросли на 25% по сравнению с прошлым годом для льготных категорий арендаторов и на 50% — для прочих.
Сегодня в собственности Москвы находится 47 млн кв. м нежилой площади. Из них в аренду сдается 7,5 млн кв. м.