Московский рынок недвижимости «перегрет» и корректировка цен уже началась, хотя риэлтеры старательно маскируют удешевление «квадрата». К концу 2007 стоимость жилья в Москве может упасть в среднем на 10-20%, полагают аналитики центра стратегических исследований «Росгосстраха».
В марте текущего года средняя цена московского жилья упала по сравнению с ноябрем прошлого года на 2,2%, отмечается в исследовании, опубликованном на сайте http://www.rgs.ru/. «Стоимость 1 кв. м рассчитывается в долларах, тогда как он (доллар) обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка.
Если пересчитать стоимость московской недвижимости в рублях, то падение цены 1 кв. м с ноября по март — со 126,1 тыс. до 123,4 тыс. руб.», — говорится в исследовании со ссылкой на данные сайта «Анализ рынка недвижимости» (ARN.ru, его автор — Андрей Бекетов, позиционирующий себя как независимый эксперт рынка недвижимости). Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10% стоимости квартиры, а «учитывая инерционность рынка можно утверждать, что такое снижение цены — начало корректировки после перегрева рынка в 2005-2006 гг.», говорится в материалах страховщика.
По данным аналитического центра IRN.ru, цены на жилье в столице за 2006 год взлетели на 100%, а средняя стоимость 1 кв. м достигла $4202.
Как пояснил в интервью «Ведомостям» руководитель центра Алексей Зубец, он исследует рынок недвижимости с конца 2006 года по собственной инициативе. «Никакого бизнес-интереса — только человеческий: квартирный вопрос волнует всех.
Как специалистов, удивляет позиция аналитиков, которые выдают желаемое за действительное и говорят о подорожании жилья, хотя на самом деле происходит обратное», — говорит Зубец. Правда, страховщики заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость снижались, ведь имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше, возражает председатель совета директоров страховой компании «Стандарт-Резерв» Виктор Юн.
Мнения участников рынка разделились. IRN.ru фиксирует снижение цен на $4 с декабря 2006 года — с $4202 до $4198. Если считать в рублях, получится уже 1,76%. «В тех сегментах, где работает группа компаний „ПИК“, рост цен в этом году совпадает с темпом инфляции», — возражает Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы.
Коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов оценивает ежемесячный рост цен на квартиры компании в 3-3,5%. По словам руководителя пресс-службы «СУ-155» Федора Сарокваши, в «СУ-155» цены растут на 2-3% в месяц, что «связано с сокращением предложения в компании».
ПИК и «СУ-155» фиксируют цены (и рост) в рублях, «Капитал Груп» — в долларах.
В неофициальных беседах застройщики признаются, что продавать квартиры стало труднее.
Многие — и «СУ-155», и ГК «ПИК», и «МИАН-Девелопмент» — стали предлагать их с полной отделкой, тогда как год-два назад квартиры «улетали» еще на стадии строительства. «Мы не ощущаем застоя, происходит болезненное расслоение по ценам на вторичке и в новостройках. Это два сегмента, не может старая квартира на окраине стоить столько же, сколько новостройка, как сейчас», — считает Белоусов.
Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская оценивает падение рынка в 1,5-3%. По ее словам, квартиры продаются с дисконтом к ранее заявленной цене, а дешевые пятиэтажки просели в цене на 6-7%.
Всего, по данным БН «Агент 002», в I квартале этого года было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи квартир, а за тот же период 2006 года — 22 тыс.
Предложение квартир на московском рынке выросло в марте 2007 года по сравнению с мартом 2006 года на 72%, констатирует Зубец. «С конца 2006 года квартиры могут „висеть“ на рынке по нескольку месяцев — покупателей мало, продавцы за них сражаются.
За однушку на окраине по цене $140 тыс. реально получить от продавца скидку $5000-7000», — подтверждает Лана Волохина из Vesco Realty. По словам пресс-секретаря кредитного брокера «Фосборн Хоум» Юлии Поляковой, сейчас в базе недвижимости Москвы и Подмосковья — 150 тыс. — 160 тыс. предложений, а на продажу выставляются инвестиционные квартиры, которые люди приобретали для перепродажи год-два назад. «Это свидетельствует о неверии инвесторов в продолжение роста цен и их желании зафиксировать прибыль», — считает Зубец.
Побединская рассказывает, что срок экспозиции квартир вырос до трех месяцев, в то время как полгода назад этот показатель составлял девять недель, а год назад — три недели.
«При цене 1 кв. м $4200 с рынка выдавливаются семьи с доходом менее $3 тыс. на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет 97%, реакцией рынка на повышение цен являются отток покупателей и сокращение сделок», — говорится в отчете «Росгосстраха», и, если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 года, падение цен в среднем достигнет 10-20%. Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка, допускает коррекцию цен на 3-5% на рынке жилья во II квартале.