Впервые о возможности понижения цен продажи жилой и коммерческой недвижимости на 25% Mirax Group — крупный девелопер — рассказала вчера на встрече с инвесторами, которую провели член совета директоров компании Дмитрий Луценко и несколько топ-менеджеров.
Отчет об этой встрече выпустил аналитик «Ренессанс капитала» Петр Гришин. «Падение цен на 25% — возможный сценарий, к такому повороту мы были готовы еще год назад», — прокомментировал «Ведомостям» Луценко.
По мнению коммерческого директора «Снегири-девелопмент» Дмитрия Шмелева, 25%-ная коррекция возможна. «Но любой нормальный проект выдержит снижение цены до 40%», — уверен он.
В Москве девелоперы способны выдержать краткосрочное 25%-ное падение цен, согласен гендиректор «ДС-риэлти» Тимур Баткин. Но прогноз у него другой: «Цены постоят до конца года, а в I квартале 2009 г. могут показать рост».
Девелоперы еще не знают, легко ли будет получить новые кредиты и рефинансировать существующие, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Поэтому как изменятся цены, будет ясно не раньше весны.
А в Москве, где работает Mirax, причин для падения нет — в городе по-прежнему недостаточно и жилой, и коммерческой недвижимости.
«Избытка площадей действительно нет, но нет и избытка свободных средств.
Раньше от 30% квартир покупалось в инвестиционных целях, сейчас таких покупок должно стать меньше — максимум 5%. Это скорректирует цены на жилье», — возражает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru.
Будет падение или нет, Mirax считает, что способна его пережить. В течение полугода компания не будет брать кредиты — по словам Луценко, Mirax «рассчитывает на собственные силы» (компания уже объявила о заморозке всех бумажных проектов).
Долг Mirax составляет $870 млн, а до конца года — $100 млн (см. врез). А дебиторская задолженность компании от продажи в рассрочку жилья и коммерческой недвижимости близка к $1 млрд и выплатить ее должны в течение 14 месяцев, утверждает Луценко.
По данным компании, ее денежный поток не упал и составляет $170-190 млн в месяц, а производственные затраты не превышают $120 млн, сказано в отчете Гришина.
Кроме того, компания изменила схему работы с поставщиками. «За пять лет роста рынка работы и услуги подрядчиков оказались сильно переоцененными.
Мы думаем, что они должны умерить свои аппетиты», — говорит Луценко: компания может снизить стоимость генподрядных работ на 20% и вместо авансов предложить подрядчикам отсрочку платежа на два месяца.
«Вероятность того, что Mirax не расплатится с долгами, невысока — у нее много объектов недвижимости, которые можно реализовать. Проблемы у компании могут возникнуть в долгосрочной перспективе: она ориентируется на премиальный сегмент, где количество покупателей может снизиться», — комментирует директор Prosperity Алексей Кривошапко.