На «вторичке» и «первичке» продавцы уступают от 10 до 30%, а к концу года скинут еще 10-15%.
Номинальное снижение в ноябре цен «бэушных» столичных квартир на 6-7% — лишь витрина рушащегося здания.
При заключении сделок хозяева скидывают в 2-3 раза больше.
А желающих приобрести жилье почти нет! Эксперты говорят, что наступила эра диктата покупателя, удешевление "метров" продолжится.
СПРОС — НОЛЬ, УСТУПКИ — ДО 30%.
Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин говорит: "Спрос на "вторичку" упал почти до нуля (это подтверждают все опрошенные нами риелторы. — Авт.). Но и предложение с начала кризиса уменьшилось на 20%: убедившись, что товар застаивается, многие сдают квартиры в аренду, выжидая, когда придет их час.
Будет это нескоро: банки почти прекратили ипотечное кредитование, а те, кто еще дает займы, установили ставки в 20-30%, неподъемные для подавляющего числа граждан. Значит, оживления спроса в ближайшие месяцы не будет.
Рост курса доллара на снижение цен не повлиял — жилье исторически привязано к "у.е.". А определяющим стал кризис, ударивший по среднему классу — основным покупателям. Заявленное снижение цен на 10-15% рынок не оживило.
Покупатель, имеющий наличные деньги (в займах банки все чаще отказывают, сделки срываются), может выторговать еще $8-10 тыс. за "единичку", $12-15 — за "двушку" и $15-18 — за "трешку". К январю стоимость квартир упадет еще на 10%, но вряд ли и это разбудит рынок".
"Падение цен в сравнении с докризисными достигло 25%, и это не предел, — считает директор АН "Атлант-А" Алексей Холмецкий. — К концу года, максимум — к февралю, будет снижение еще на 10-15%. Но только когда самые востребованные, 1-комнатные, квартиры обесценятся до $50-60 тыс., пойдет спрос: их смогут покупать и без привлечения ипотеки".
По мнению директора Киевского союза специалистов "Недвижимость" Ирины Никитиной, те, кто взяли ипотечные кредиты и не могут их погашать, порой будут вынуждены продавать квартиры и за полцены. Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк говорит: "Кому нужно быстро продать — уступят 25-30%.
Таких случаев будет немало".
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ. Мы спросили экспертов, как в этой ситуации вести себя участникам рынка.
А. Холмецкий: "Продавцам советую делать "цены завтрашнего дня": от нижней планки сегодняшних скинуть еще хотя бы 5%. А покупателям — ждать февраля, когда цены достигнут минимума, и еще торговаться".
Замдиректора АН "Спарта" Владимир Михайленко: "Только ближе к лету может оживиться спрос, если "воскреснет" ипотека. Продавцам наиболее востребованного, "социального" жилья я бы рекомендовал дождаться, когда возобновится отложенный спрос и не придется отдавать квартиры за бесценок.
Более дорогие варианты продавайте за столько, сколько готовы платить покупатели, уступая в торге еще $3-5 тыс. за 1-ком., $5-7 тыс. — за 2-ком. и $8-10 тыс. — за 3-ком. Покупатели в конце года уплатят еще на 10-15% меньше, а ниже цены вряд ли упадут".
Думается, упадут!
Кризис усугубляется, у народа денег будет все меньше. Да и у банков на ипотеку они не появятся, и ставки не снизятся. Мы еще увидим, что цены рухнут минимум на треть против теперешних, как это было в кризисном 1998 году.
НОВОСТРОЙ: В МАРТЕ МОЖЕТЕ ЗАПЛАТИТЬ НА 30-50% МЕНЬШЕ
С новостроем — завал. Строители держат номинальные цены, а то и повышают их, но реальному клиенту уступают до 25%. А покупателей нет и не будет! Те, у кого есть "живые" деньги, ждут двукратного падения цен.
Ну а те, кто надеялся на ипотечные кредиты, могут расслабиться: сегодня банки на "новье" их не дают, если нет дополнительного залога в виде уже имеющегося в собственности жилья.
"Официально застройщики не снизили цены, но реально, если клиент нашел средства, уступают до 20%, — говорит гендиректор девелоперской компании "ТММ" Николай Толмачев. — Но и при таких скидках советую покупать квартиры только в готовых или близких к сдаче домах".
"Спроса на "первичке" практически нет, продаются единичные квартиры, — утверждает директор консалтинговой компаниии Building&Live Development Виктор Распутный. — Заморожено 80-90% объектов, растет риск граждан вообще потерять деньги, вложенные в такие дома. Люди ждут, что цены упадут в 2-3 раза, но это снижение нереально.
К концу года все категории новых квартир подешевеют еще на 15-20%. А вот замороженные стройки оживут лишь в том случае, если правительство, подписавшее меморандум со строителями, найдет средства для их поддержки".
Евгений Лисница, директор портала недвижимости "Сити 24", прогнозирует удешевление новостроя к февралю-марту на 30%. "Только такими дисконтами те застройщики, которые имеют уже сданные в эксплуатацию дома, смогут привлечь внимание клиентов к жилью, — объясняет эксперт. — Ведь сегодня спрос упал почти до нуля. Советую даже тем покупателям, которые сегодня в состоянии заплатить, не прельщаться символическим снижением в 10-15% и дождаться этой нижней точки падения".
Независимый аналитик Ярослав Цуканов прокомментировал ситуацию так: "Кто из застройщиков на стадии завершения дома сейчас не уступает в цене квартир 10-25%, тот прогорит, загубит проект. А гражданам, готовым инвестировать деньги в еще не сданные дома, нужно повесить себе табличку "Я идиот": большинство из застройщиков, у которых еще хоть что-то делается на объектах, их скоро заморозят и в лучшем случае достроят через 2-3 года.
Покупателям советую ждать до весны: тогда пойдет паника и вторая волна падения цен — можно будет на 30-50% дешевле купить жилье в готовых домах у хозяев, не справившихся с выплатой ипотеки — уже с правоустанавливающими документами на квартиры".
ЗЕМЛЯ: "ВЕЧНАЯ ЦЕННОСТЬ" ДЕШЕВЕЕТ И УХОДИТ ЗА ПОЛЦЕНЫ
Земля под индивидуальное жилищное строительство была прочным оплотом спекулянтов, зарабатывавших на ее перепродаже за счет стабильного роста стоимости. Но сегодня зарыть "пять золотых на поле чудес" в надежде озолотиться может только наивный Буратино.
Спрос пикирует, за ним пошли вниз цены — сначала на самые дорогие наделы, расположенные в 10-30-километровой зоне от Киева.
"Сегодня" узнала у экспертов, что творится на этом рынке и чего ждать в ближайшем будущем.
"Приобретать землю для сбережения и преумножения средств уже нет смысла, заработать на перепродаже в ближайший год точно не удастся, — считает ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис. — Поэтому, даже если продавцы снизят цены на 15-20%, это не вызовет всплеска интереса у покупателей. Кстати, к весне настолько упадет стоимость даже самых лучших участков в пределах населенных пунктов в 30-километровой зоне: с хорошими дорогами, близостью коммуникаций (газ, электросети, водопровод).
В 40-50-километровой зоне, в "чистом поле", появилась земля по $200-400/сотка — это в 2-3 раза дешевле, чем до кризиса, но спроса нет!
Вообще, почти нет реальных сделок, независимо от дальности и степени обустройства участков.
Сказался не только кризис, но и отложенный спрос: зачем покупать сейчас, если в марте будет дешевле".
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий не вполне согласен с коллегой: "По ближним, дорогим участкам, число сделок упало по сравнению с докризисным минимум в 10 раз.
При покупке можно выторговать 30-50% — эта земля была переоценена и стала недоступной подавляющему большинству потенциальных покупателей.
Земля же в дальних районах, за 50 км и более от Киева, напротив, была недооценена, поэтому продолжает дорожать.
И спрос на нее достаточно серьезный, он пока превышает предложение. Сказывается и небольшой выбор: в дальних районах рынок развит слабо, там мало владельцев земли, которые могут ею оперировать.
Многие, еще имеющие свободные деньги, вкладывают их в такие участки, рассматривая их как альтернативу банковским депозитам и вложениям в инвестфонды. Конечно, кризис и падение спроса и на этом сегменте скажется.
Однако, думаю, цены на дальних рубежах в 1-м квартале 2009-го не снизятся — просто рост остановится. А вот стоимость ближних наделов может упасть еще на 20-30%".
"Цена участка при заключении сделки может быть снижена и на 50% от заявленной, если владелец не справился с выплатой кредита или у него возникли затруднения с бизнесом и нужно срочно продать землю, чтобы решить финансовые проблемы, — говорит президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Судя по экономической ситуации, цены предложения будут падать повсеместно, еще до Нового года — в среднем на 10-20%".
МОРАТОРИЙ — НЕ УКАЗ.
Одним из требований МВФ к Украине является отмена моратория на продажу земель сельхозначения. Но, как подчеркнул А. Кошиль, переходными положениями Земельного кодекса установлено, что мораторий будет снят только после принятия Законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земель".
Шансов, что ВР примет их до конца года, крайне мало.
Впрочем, все наши эксперты единодушны в том, что даже если наконец крестьянская земля станет свободно продаваться, это никак не скажется на цене участков под индивидуальное жилстроительство.
Потому что и сейчас есть относительно законные способы изменить целевое назначение земли с "пашни" на "стройплощадку" — торговцы ими давно и успешно пользуются. Кроме того, сейчас на Киевщине продается под личный жилстрой 60 тыс. гектаров земли: этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а в условиях кризиса — хоть засыпься.
АРЕНДОДАТЕЛЯМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ И НАВОДИТЬ ЛОСК
Пожалуй, самая сложная ситуация возникла со съемными квартирами. Она напоминает клубок змей, в котором сплелись интересы хозяев жилья и постояльцев.
И тут еще вопрос, кто кого "укусит".
За ноябрь стоимость аренды, как мы выяснили у риелторов, снизилась на 10-15%. Благо? Отнюдь, ведь за съемные "метры" обычно надо платить "зеленью", а курс доллара за это время подскочил с $/5,5 грн. до $6,8 грн. — на 24%.
Большинство арендаторов, разумеется, получают зарплаты в нацвалюте, а СКВ — еще попробуй купи. Заметим, что предложение квартир выросло на 20-30% — в ряды сдающих вступили владельцы жилья, не сумевшие продать его по приемлемым ценам.
Но и спрос пока не снизился по сравнению с докризисным. Да, часть иногородних постояльцев, оказавшихся без работы, возвращаются восвояси, однако число соискателей "крыши" пополняют выходцы из регионов, где с занятостью — еще хуже, чем в столице; плюс перезаключают договоры аренды бесквартирные киевляне, утратившие возможность купить жилье по ипотеке.
Выходит, собственники "хат" наживаются на кризисе. Как добиться, чтобы затраты на аренду в гривневом эквиваленте хотя бы не росли?
По словам директора АН "Ковчег-7" Людмилы Стригуль, рост курса доллара более чем на 15%, рассматривается как форс-мажорные обстоятельства. В этих условиях граждане, ранее заключившие договор аренды, могут требовать, чтобы хозяева снизили наполовину разницу цены, возникшую из-за скачка СКВ.
Не соглашаются — расторгайте договор и ищите другое жилье: если до кризиса хорошая "единичка" стоила $600-700, то сейчас ее можно снять за $500-550. При этом хозяевам придется навести лоск в виде косметического ремонта (а вот новую технику и мебель им покупать не стоит — они не окупятся), иначе шансы найти клиентов невелики.
Директор АН "Аякс" Борис Егизарян рассказал: "Показательный прецедент — хозяева сами предложили сбросить постояльцам цену с $600 до $500 — только бы не съехали. Основания для торга веские: на рынке "в ассортименте" появились "единички" по $400-500 и "двушки" по $650-700 (удешевление составило соответственно $200 и $300). Кризис на рынке аренды еще не очень сказался, но, даже если рост курса доллара остановится, до конца года цены на съемное жилье упадут еще на 10%".