Анализ дискуссий, разворачивающихся на веб-ресурсах, посвященных рынку недвижимости, позволяет зафиксировать формирование нового любопытного тренда. Большинство участников обсуждения склоняются к мысли, что современное загородное жилье является полноценной альтернативой дорогим и тесным городским квартирам, а не их своеобразным «дачным» дополнением. Превращение данной констатации в ранг устоявшейся аксиомы будет означать формирование целого перечня устоявшихся критериев, по которым можно будет оценивать потенциальную успешность новых и уже имеющихся проектов строительства загородного жилья. Первичный набор таких критериев (точность и полноту которых уже в ближайшем времени подтвердит рыночный спрос) можно сформулировать следующим образом: достаточно объемное и экологически чистое пространство, расположенное недалеко от транспортных развязок, обладающее преимуществами комфорта городского жилья и являющееся более доступным и выгодным, чем квартира, благодаря гибким схемам продажи и экономичным решениям относительно вариантов застройки.
Обзор рыночных предложений загородного жилья позволяет выделить среди прочих проектов коттеджный городок «Михайловский сад». Его концептуальные параметры как нельзя лучше вписываются в достаточно объемную формулу конкурентных преимуществ загородной недвижимости, приведенную выше.
Пространство. Домовладения «Михайловского сада» (общим числом 248), располагаются на участках от 9 до 15 соток, при этом совокупная территория городка с учетом внутренней инфраструктуры достигает площади в 42 га.
Дороги внутри спроектированы таким образом, чтобы две машины могли свободно разъехаться. В городке представлено шесть типов коттеджей общей жилой площадью (не включая площадь цокольного и мансардного этажей) от 183 кв.м. до 452 кв.м.
Первый тип коттеджей – одноэтажный, остальные – двухэтажные. Наличие полноценного цокольного этажа с окнами и большого подкрышного объема, формирует большой потенциал для различных модификаций внутреннего пространства. В целом все пространственные параметры городка и новации в проектировании коттеджей являются реализацией генеральной линии разработчиков концепции «Михайловского сада», ориентированной на возрождение понятия загородного особняка.
Логистика и экология. Месторасположение коттеджного городка «Михайловского сада» довольно удобно: рядом Житомирская трасса, так называемая трасса Варшавка, также можно использовать новую ирпенскую дорогу.
В 3 км от городка пройдет новая окружная трасса, дающая возможность добираться до Киева значительно быстрее. Таким образом, у домовладельцев будет реальная возможность выбора маршрута, которым они смогут добираться до столицы.
Не менее важно и то обстоятельство, что коттеджный городок расположен в зоне Ворзеля — экологически чистом месте, до недавнего времени, считавшегося курортным. На расстоянии километра от городка находится Бучанское водохранилище, ряд так называемых «Генеральских озер», примерно на таком же расстоянии – многолетние сосновые леса. Отсутствие планов размещения в этих местах промышленных производств, позволяет прогнозировать сохранность данного экологического статуса в обозримом будущем.
Комфортабельность. Все коммуникации в городке (вода, газ, электричество, канализация) – централизованы.
И в этом состоит еще одно принципиальная установка девелоперов «Михайловского сада» — максимум пространственного комфорта, присущего загородной усадьбе, дополняется всеми преимуществами комфортабельного городского жилья. В городке будет детский сад, спортивный комплекс, офис обслуживающей организации, развлекательный комплекс (ресторан, кафе, биллиардный клуб), магазин, медицинский пункт и аптека.
Оператором по обслуживанию детского сада выступает Киевская академия наук, а медицинское обслуживание будет обеспечиваться клиникой «Медиком». Проектом предусмотрена благоустроенная парковая зона.
Важным элементом инфраструктуры станет наличие социального жилья для обслуживающего персонала. В «Михайловском саде» предусмотрена специализированная служба эксплуатации, собственная служба охраны (охрана периметра, охрана общей территории).
Служба эксплуатации имеет достаточный опыт подобной деятельности, благодаря чему ценовая политика будет оптимальной. Предполагается уборка территории, ее освещение, вывоз мусора и общее обслуживание. При желании (за дополнительную плату) можно будет воспользоваться услугами садовника, няни, кухни, уборщиц и т.д.
Цена. Проекты домов разрабатывались исходя из соображений функциональности и практицизма, поэтому из них удалены всевозможные архитектурные излишества, приводящие к удорожанию себестоимости строительства, и последующим проблемам в процессе эксплуатации.
Фасады домов выполнены из фасадного кирпича Луганского СБК. Крыши покрыты металлочерепицей. Это красиво, функционально и надежно.
При этом логика цены дома такова, что в продающийся метраж не включена площадь подвального помещения и подкрышного пространства. Любой, кто покупает дом в «Михайловском саде», платит только за площадь жилых или связанных с ними помещений, а подвальная часть и подкрышное пространство идут как бонус для покупателя.
В базовую цену коттеджей включена установка входной металлической двери, деревянных окон со стеклопакетами. В доме выполнена штукатурка стен, осуществлена теплошумоизоляции полов и черновая напольная стяжка. В коттедж заведены все коммуникации с установкой всех необходимых приборов отопления и счетчиков.
Доступность. Доступность домовладений в «Михайловском саде» обеспечивается за счет гибкой кредитной политики. Если покупатель не имеет возможность сделать 100% предоплату, он может воспользоваться рассрочкой, имеющей два подвида.
В первом случае платится минимальный взнос в 30%, позволяющий застолбить участок. Остальная сумма может быть отсрочена на определенный срок по выбору покупателя, но не дольше, чем общий срок ввода в эксплуатацию всего коттеджного городка.
Особенностью это подвида является тот факт, что со временем происходит удорожание себестоимости строительства, а, следовательно, и стоимости самого дома. Поэтому в договоре покупателю предоставляется усредненный индикативный коэффициент удорожания, исходя из которого и будет формироваться итоговая сумма покупки.
Во втором варианте рассрочки предполагается 100% расчет за землю и 50% взнос от стоимости дома. Этот вариант позволяет зафиксировать цену, существующую на момент оплаты, и дальнейшие выплаты производятся согласно стоимости, установленной изначально.
Также можно воспользоваться одним из трех вариантов банковского кредита:
• Получить кредит на всю стоимость покупки (не менее 20% первоначального взноса за землю и за дом и далее, например, получение кредита на всю оставшуюся сумму). Это позволяет зафиксировать стоимость и не изменять ее в процессе расчетов.
• Открыть кредитную линию, которая позволит брать деньги по мере надобности. Это позволяет платить проценты не на все оставшиеся 80% стоимости покупки, а только на сумму выбранной кредитной линии.
Цена в этом случае не фиксируется и может меняться в зависимости от ситуации на рынке.
• Осуществлять платежи по телу кредита и по процентам уже после получения готового дома, т.е. — все выплаты начинаются после новоселья.
Надежность. Еще на одно обстоятельство, выгодно отличающее проект «Михайловский сад», это повышенные требования к обеспечению безопасности вложений домовладельца. Надежность «Михайловской» недвижимости стоит на трех китах: статусе земли, форме продаж, инвестиционной политике компании-застройщицы.
Юридический статус земли делает возможным получение официального почтового адреса для каждого дома с возможностью регистрации (прописки) его обитателей.
Форма продаж — облигации. Позволяет обеспечить независимый мониторинг продаж, проводить ежеквартальное рейтингование облигаций с публикацией отчетов. Независимый и регулярный контроль позволяет нейтрализовать риски, сопутствующие инвестиционным договорам и договорам генподряда. При этом на любом этапе строительства пакет облигаций можно легко переуступить без дополнительных платежей и согласований
Строительство идет за счет инвестиций компании, поэтому его темпы не зависят напрямую от количества продаж. Согласно плановой документации «Михайловский сад» будет полностью застроен в течении 3-х лет.
Если покупатель выбирает коттедж в уже строящейся очереди, срок его получения – несколько месяцев. Если он выбирает себе коттедж в другом месте и осуществляет предоплату, он становится новоселом в течение года.