Москва, как и все крупные города мира, перенаселена. Что не удивительно, центр деловой активности всегда притягивает к себе человеческие ресурсы.
И в попытках доказать, что она не резиновая, Москва ставит естественные барьеры перед напористым потоком желающих поселиться здесь.
Главным инструментом в этой борьбе за выживание стали цены. Российская столица входит в десятку самых дорогих городов мира.
Так что условный пропуск в Москву стоит сегодня немалых денег и изобретательности.
Чтобы понять это, достаточно проанализировать местный рынок недвижимости. Купить квартиру в столице России с каждым годом становится все сложней.
В мировой практике считаются нормой темпы роста цен на недвижимость в пределах от 10% до 20% за год.
Москва поставила рекорд, выдав только за два последних года 100%. Таких темпов сложно ожидать даже от самого эффективного бизнеса.
А прошлый год и вовсе преподнес сюрприз, став самым прибыльным для спекулянтов недвижимостью за все время существования квартирного рынка. Цены в новостройках выросли в среднем на 20%, а квартиры на вторичном рынке подорожали на 22%.
Понятно, что такого скачка цен не произошло бы, не будь повышенного спроса на жилье. При этом наиболее усиленно скупались самые простенькие квартиры из так называемого низшего ценового сегмента и квартиры в элитных домах, которых на рынке пока явно недостаточно.
Остановил этот ненормальный ценовой взлет летний банковский кризис в России. Тогда люди не на шутку испугались, что финансовый рынок рухнет и потянет за собой все остальные сегменты экономики.
Чтобы сохранить сбережения, они начали вынимать деньги из всех своих инвестиционных проектов.
В результате рынок недвижимости ощутил недостаток финансовых средств и несколько образумился. Хотя позиций практически не сдал.
Цены, конечно, замедлили рост. Но до удешевления квартир дело не дошло.
Уже к осени спрос восстановился. Но рынок стабилизировался и перестал демонстрировать бешеные скачки цен. И сегодня квадратный метр, в среднем по городу, стоит $1800-2000.
Конечно, эта цифра общая.
В реальности стоимость жилья определяется как качеством и типом дома, так и его местоположением. Так, в удаленных от центра районах квартиры в панельных 5, 9, 12 и 14- этажных домах, а также в кирпичных 5-этажках обойдутся в $1600-1800 за квадратный метр.
Чуть выше, $1800-1900 на кв.м., ценится жилье в современных 22-этажных панельных новостройках. В кирпичных домах цены повыше. 9-этажки стоят $1700-2500 за кв.м. А вот квадратный метр в 6,8,10 и 12-этажных домах уже оценивается в $1800-3000.
Зато дома в 15 и больше этажей почему-то доступнее: $1600-1900 за кв.м.
Особый разговор √ это центральный район Москвы. Здесь свои законы ценообразования. Средней ценой считается $2500-3000 за квадратный метр.
В то же время аналитики компании Blackwood заметили, что элитная квартира на вторичном рынке может дорожать, невзирая на рыночные цены. Это объясняется особенностями покупателей такого товара.
Если человек с деньгами уж решил купить квартиру в облюбованном им доме, он сделает это при любых обстоятельствах и при любой цене на нее. В результате в таких районах, как Тверская улица, Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды в прошлом году отдельные квартиры были проданы по цене в $12 тыс. за 1 кв. м. и выше.
Что касается новостроек, то здесь цены находятся в рамках согласованной ценовой политики застройщиков. Так что найти квартиру подешевле вряд ли получится. Другое дело, что можно вложить деньги в объект на так называемом нулевом этапе строительства.
То есть, когда дома еще нет, в лучшем случае вырыт котлован. Таким образом будущая квартира обойдется на 40% дешевле, чем после сдачи дома. Но тут есть масса подводных течений.
Так, аналитический центр IRN провел исследование рынка новостроек Москвы. Оказалось, что около 20% столичных новостроек начинают продаваться даже не на стадии котлована, а сразу после получения площадки для строительства. ╚По сути, строители стали торговать фьючерсами с очень далеким периодом исполнения √ фактически воздухом╩, — считает руководитель IRN Олег Репченко. ╚Очевидно, что если компания не имеет достаточных финансовых средств для начала строительства, то велик и риск его незавершения╩, √ говорит другой аналитик рынка недвижимости — Юрий Кочетков.
Впрочем, чтобы работать в Москве, совершенно не обязательно жить в ее пределах. Столичный регион включают массу симпатичных городов с развитой инфраструктурой, которые вплотную примыкают к Москве.
Средняя цена квадратного метра в среднем по Московской области составляет $930.
Если же столичный регион не является единственной целью вашей жизни, то гораздо выгоднее осесть в провинции. Скажем, в Пензе или в Ульяновске.
По информации директора ульяновской риэлтерской компании ╚Центр недвижимости╩ Александра Дикова, цена квадратного метра на первичном рынке в Ульяновске составляет $400, на вторичном √ $390.
Конечно, можно и не спешить с покупкой жилья. А вдруг цены все же упадут?
Правда, специалисты в такой ход событий не верят. Аналитики Института экономики города провели оценку динамики изменения и масштабов платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты в перспективе до 2010 года. По их расчетам, если реформы в строительстве и системе жилищного кредитования не будут буксовать, то цены на жилье к 2010 году вырастут в 1,6 раза по сравнению с 2003 годом.