В июле–сентябре 2009-го прямые инвестиции в коммерческую недвижимость Европы увеличились на 40% (до EUR18 млрд) по сравнению с EUR12,9 млрд в предыдущем квартале. Активность инвесторов на этом рынке во многом обусловлена их уверенностью в том, что кризис уже позади.
Рост объемов инвестиционных сделок позволил аналитикам говорить об постепенном выходе рынка региона EMEA (страны Европы, Ближнего Востока и Африки) из состояния застоя.
«Самая низкая активность инвесторов была зафиксирована в I квартале 2009-го — прямые инвестиции в коммерческую недвижимость Европы составили EUR12 млрд. В IV квартале нынешнего года объем инвестиций будет наибольшим — порядка EUR18 млрд, а годовые показатели превысят EUR60 млрд», — прогнозирует Тони Хоррелл, руководитель European Capital Markets, подразделения консалтинговой компании Jones Lang LaSalle.
Тем не менее по итогам 2009-го общая стоимость коммерческой недвижимости Европы, приобретенной инвесторами, будет на 45% меньше, нежели в 2008-м, хотя в прошлом году объемы инвестсделок упали на 55%. Прогнозируемый рост инвестиционной активности в регионе будет скорее медленным, чем резким, уточняют аналитики Colliers International.
Внимание инвесторов сосредоточено на объектах А-класса, способных приносить стабильный доход в течение длительного времени. Однако количество высококачественных активов даже на развитых рынках слишком мало, чтобы удовлетворить сегодняшний спрос. «Считается, — пишут аналитики Jones Lang LaSalle в квартальном отчете, — что наиболее выгодные сделки заключаются до того, как рынки начнут расти, поскольку после появления первых признаков восстановления продавцы пытаются придержать активы».
Из-за нехватки качественных предложений на рынке недвижимости Европы большая часть инвесторов находится в замешательстве. Банки подливают масла в огонь: кредиты стали более доступными, особенно для покупки высококлассных зданий, однако критерии их выдачи и процессы оценки остаются жесткими.
Коэффициент LTV (процент кредитных денег от общей стоимости приобретаемой недвижимости) в странах Европы, Ближнего Востока и Африки в среднем составляет менее 60%, тогда как в 2007-м он превышал 80%, отмечает Кэйт Лоулер, региональный координатор по исследованиям Colliers International в регионе EMEA. Таким образом, европейские финучреждения стараются не наводнять рынок активами.
Большая часть покупателей — локальные компании или фонды — приобретают объект в той стране, в которой работают. Международные инвесторы выбирают крупные мегаполисы — к примеру, лондонский Сити или Париж.
За исключением центральной части Лондона, где за последнее время состоялась 91 сделка с 80 различными покупателями со всего мира, наблюдается тренд доминирования локальных, а не международных игроков, отмечают в Colliers International.
В Украине объекты значительно подешевели — приблизительно вдвое по сравнению с докризисным периодом.
Однако пока интерес инвесторов — как локальных, так и международных — к нашей недвижимости очень низкий. По данным экспертов, в III квартале 2009-го в стране практически не было крупных приобретений на рынке коммерческой недвижимости. «Отсутствие инвестиционной активности в Украине, помимо суверенных рисков и сложности доступа к кредитным ресурсам, объясняется также почти полным отсутствием качественных объектов», — комментирует Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости украинского офиса Colliers International.
Высококачественные торговые и офисные центры иностранные инвесторы готовы оценивать исходя из ставки капитализации в 14–16%. В то время как украинские собственники намерены продавать успешные объекты, но ставка капитализации для высококлассной недвижимости, по их мнению, колеблется в пределах 11–12%, то есть фактически находится на уровне докризисных показателей.
Кроме того, из-за снижения арендных ставок упал годовой рентный доход владельцев коммерческой недвижимости, что также негативно влияет на стоимость объектов.
По мнению экспертов, двигателем отечественного рынка инвестсделок может стать… очередной виток кризиса.
Если, к примеру, поздней осенью гривня опять девальвирует по отношению к доллару, многие собственники бизнеса вынуждены будут продать объекты, чтобы спасти компании. В таком случае владельцы недвижимости согласятся на условия покупателей — снизить цену активов.
Пока же из-за высоких рисков потенциальные покупатели не интересуются рынками таких стран, как Украина, Россия и Беларусь, а предпочитают инвестировать в более развитые и прозрачные рынки Западной Европы.