Самый главный критерий заключен в названии категории жилья: «эконом-класс». Данная категория жилья пользуется спросом чаще всего у представителей потребительского сегмента «нижний средний» и иногда «средний средний».
Такое жилье расценивается покупателем как место для семейного времяпрепровождения с оптимальным набором возможностей для отдыха в промежутках между работой и общением с друзьями. Сугубо функциональное жилье с присущим ему рационализмом и отсутствием излишеств.
«По нашим наблюдениям, — утверждают специалисты Одесского домостроительного комбината (ОДСК), — востребованность жилья эконом-класса связана с демографической ситуацией в Украине и миграционными процессами. Зачастую жилье в данном сегменте приобретают для разъезда с повзрослевшими детьми и в связи с переездом на учебу или работу в Одессу.
До 70 % жильцов — мигранты из Одесской области, других регионов. Из означенной категории жилья формируется и так называемый отселенческий фонд».
Ценовый фактор
В то же время, несмотря на некоторую аскетичность зоны обитания, к эконом- классу формируются определенные требования, которые, кстати, периодически меняются. Аскетизм проявляется в политике минимализма: высота потолков 2,5- 2,7 м, площадь жилых и вспомогательных помещений не велика, а также в уровне сервиса, предоставляемого жильцам домов эконом-класса, и пр.
Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group считает, что «цена — основной показатель, определяющий остальные факторы, свойственные жилью эконом-класса. Диапазон цен, наиболее приемлемый для потребителей данной категории жилья, колеблется в пределах 18-30 тыс. у.е.
При реальной стоимости 1 кв. м в 360-400 у.е. мы получаем площади от 50 кв. м до 83 кв. м».
В то же время существует мнение, что главный признак «эконом-класса» — типовой проект, унаследованный из 60-80-х годов прошлого века.
Посему «типовухи» по 500-600 у.е. за квадрат, возводимые в перспективных местах Молдаванки, на поселке Таирова и по окраинам престижного Приморского района, попадают в обсуждаемый сегмент. Цена до 450 у.е. — в домах, возводимых на поселке Котовского, Черемушках, Слободке.
Правда, говоря о цене, мы должны иметь в виду и «стоимость жизни» в таком доме. Очевидно, предполагается только коммунальная форма собственности с низкими тарифами на коммунальные услуги.
Это, в свою очередь, подразумевает обслуживание дома силами ДЕЗов со всеми вытекающими последствиями.
Немаловажным показателем себестоимости строительства, влияющим на ценовую категорию первичной недвижимости, является стоимость конструктива.
До недавнего времени самым недорогим конструктивом считались обычный красный кирпич или железобетонная панель. При этом технология крупнопанельного строительства непопулярна у массового покупателя.
Использование же красного кирпича накладывало некоторые ограничения: нельзя строить здания с этажностью выше 10-11: кладка нижних этажей может не выдержать нагрузки. Именно по этой причине очень часто жилье эконом-класса представлено в виде 10-11-этажных домов типовой серии.
Однако приведенная особенность имеет и преимущества: наличие газового оборудования. Для домов с этажностью выше 12 такая «роскошь» непозволительна, а среди приоритетов потребительского выбора наличие газа в доме — серьезный плюс.
Строительный баланс
На сегодняшний день ситуация несколько меняется. С появлением недорогих, но эффективных материалов в виде газ-бетона перспективным становится монолитно- каркасное строительство, позволяющее выводить этажность домов эконом-класса до 18-24.
При сопоставимой себестоимости количество квартир больше, а значит и коммерческий эффект выше. Вот только с газом приходится расстаться.
А сегмент эконом-потребителей очень неохотно отказывается от возможности альтернативного теплообеспечения: газ дешевле.
«Независимо от используемого материала, — говорят в ОДСК, — квартиры нередко распроданы на стадии забивания свай».
Наиболее подходящим для размещения эконом-проекта считается так называемый «спальный» район.
Данная тенденция сохраняется практически повсеместно, несмотря на то что понятие «спальный» район достаточно относительное: в нем не редкость — развитые инфраструктуры досуговых и развлекательных заведений, торговых и бытовых центров, образовательных и рекреационных структур. Речь идет, скорее всего, о районах зоны урбанизации, которые традиционно ассоциируются в массовом потребительском сознании с понятием «спального» района, хотя по сути таковыми не являются.
«В планировочных решениях, — подчеркивает Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group, — преобладание 1- и 2-комнатных квартир.
По статистике продаж, соотношение 1-, 2- и 3-комнатных квартир в доме эконом-класса должно составлять примерно 50/35/15 %. Причем площадь однокомнатных квартир — не более 45-50 кв. м, двухкомнатных — до 60-65 кв. м, а трехкомнатных — до 80 кв. м. В приведенном случае для однокомнатной квартиры, например, вполне реальными площадями будут: кухня — 12 кв. м, комната 20 кв. м, объединенный санузел — 5-6 кв. м, гардеробная комната – 5 кв. м и холл — 5 кв. м. Соотношение площадей индивидуального и общего пользования в доме должно составлять примерно 75/25″.
Основные критерии жилья
Характерным требованием к планировкам в рассматриваемой категории является наличие балкона или лоджии с кухни, а также вообще большие площади лоджий.
Эти требования вытекают из требования низкой цены при максимальной полезности площадей. Закрытые лоджии можно использовать как вспомогательные помещения, а стоят они на 50 % дешевле.
Что же касается балкона с кухни, на нем можно хранить часть продуктов, причем цена 1 кв. м составляет только 30 % от стоимости 1 кв. м.
К особенностям «национальных» требований относится соотношение площадей кухни и комнат. Очень часто покупатели хотели бы, чтобы площадь кухни была 12-15 кв. м, пусть даже за счет площади гостиной.
Их желание объясняется просто: в нашем национальном менталитете принимать близких и друзей на кухне, а не в «зале». Да и «залом» помещение в 18-20 кв. м и высотой потолка 2,7 м можно назвать разве что в шутку.
Такое помещение не предназначено для официальных приемов, а для неофициальных вполне подходит и кухня.
Что касается сервиса, «законом жанра» в данном случае выступает все тот же минимализм.
Никаких излишеств в виде охраны, подземных паркингов, автономности жизнеобеспечения и других привилегий — нет. Владельцам эконом- жилья проще приобрести место под индивидуальный гараж, чем платить по 15-20 тыс. у.е. за подземный паркинг.
Поэтому многочисленные металлические сборные гаражи и автостоянки — характерная черта городского «ландшафта» эконом-класса. Таковы основные критерии жилья эконом-класса на нашем рынке, что определяет не только характер рыночного предложения, но и облик микрорайонов города.
Предложение и спрос
На сегодняшний день в Одессе эконом-жилье зачастую строится под заказ УКСа, в рамках Генплана 1966 года с коррективами, внесенными в 1989 году. Новый Генплан вынесен на обсуждение городской общественности и должен быть принят до конца 2005 года.
А относительно политики основных застройщиков необходимо сказать следующее: некоторые компании специализируются только на жилье эконом-класса. К ним можно отнести, например, крупнейшую строительную компанию полного цикла «Интострой».
Отдельные объекты в данном сегменте возводят «Консоль», «Стикон». Остальные предложения формируют ОДСК, многочисленные СМУ и СУ. Эти компании понимают, что сегмент эконом-жилья самый массовый, а предложение — самое ликвидное.
Дело дошло до того, что даже «дорогие» компании стали обращать внимание на данный сегмент, начиная играть на непривычном для себя поле: рынок элитного жилья, а точнее предложения, которое у нас называют «элитным», близок к насыщению.
«Что касается спроса на жилье эконом-класса, — констатирует Дмитрий Грабина из Первой риелторской компании, — он 1,5-2 раза превышает предложение. Малогабаритные квартиры по цене 350-450 у.е. за кв. м просто улетают.
Однако наличие повышенного спроса вовсе не значит, что есть смысл строить дома из 1-комнатных квартир, как предлагают некоторые риелторы. Нужно поддерживать определенный баланс.
Данный сегмент очень перспективен, и по многим причинам строителям выгодно сосредотачивать собственные усилия именно в данном направлении».
Подготовил Борис МАРУШКО