Ожидаемого высокого сезона на ялтинском рынке жилой недвижимости в этом году так и не случилось.
Более того, вместо активизации покупателей риэлторы констатируют снижение числа сделок.
Данная тенденция уже привела к удешевлению наименее ликвидных объектов, однако владельцы элитных апартаментов снижать цены не спешат.
Уплывшие надежды
Ялтинский рынок жилой недвижимости остановился. Если в прошлые годы с окончанием курортного сезона продажи квартир вырастали как минимум на 15–20%, то в этом местные риэлторы, наоборот, фиксируют существенное снижение количества сделок.
По самым скромным подсчетам, желающих приобрести апартаменты на побережье сейчас в три-четыре раза меньше, чем год назад, и вдвое — по сравнению с весной нынешнего года. Директор АН «Планета Крым» Анна Мельникова поясняет инертность клиентов несколькими факторами, главным среди которых является замораживание денег населения на банковских счетах.
В отличие от других городов страны, продажи жилья в которых подкосил кризис ипотечного кредитования, в Ялте операций с заемными средствами было относительно немного — около 30%. Ряды покупателей заметно поредели и после того, как от приобретения апартаментов на ЮБК начали массово отказываться россияне.
Еще в прошлом году доля клиентов из соседней страны в базах местных агентств недвижимости достигала 15%, сейчас же не превышает 3%, что эксперты поясняют как финансовым кризисом в самой России, так и нестабильной политической ситуацией в нашей стране, отпугнувшей потенциальных покупателей. От вложения средств в курортные квадраты отказались и те, кто планировал зарабатывать на аренде, ведь нынешнее лето оказалось для владельцев ялтинских квартир менее удачным, чем ожидалось: спад количества туристов составил не менее 10%.
По словам менеджера АН «Мультидом» Елены Лолаевой, на сегодняшний день жилье покупают лишь отдельные клиенты, которые запланировали сделку давно, отложив нужную сумму.
Глава компании Media Friends (занимается аналитикой в сфере недвижимости) Виктория Светкова добавляет, что те, у кого на руках оказалась большая сумма в национальной валюте, в период резких скачков курса также вкладывали свои средства в покупку недвижимости. Это несколько оживило продажи в середине октября.
Предложение квартир сейчас в два-три раза превышает спрос, что позволяет покупателям перебирать и требовать больших скидок.
На вторичке данная тенденция уже привела к тому, что на наименее ликвидное жилье — хрущевки и малосемейки, сосредоточенные в непрестижных районах Ялты (10-й микрорайон), — потенциальные покупатели даже не смотрят. Снизилось и количество желающих приобрести квартиру в хрущевке в центре города.
Как следствие, рассказывает Анна Мельникова, напуганные затянувшейся паузой продавцы снижают цены. «Наиболее дешевые объекты, которые ранее стоили до $100 тыс., подешевели на 10%, жилье в ценовой категории $100–500 тыс. — на 15%, и лишь стоимость апартаментов-«миллионников» (от $1 млн) не падает. Хотя продажи элитного жилья также замерли, владельцы не спешат объявлять о распродажах, рассчитывая, что уже в течение двух-трех месяцев ситуация стабилизируется», — говорит эксперт.
Подозрительные новостройки
Виктория Светкова утверждает, что изменились предпочтения и покупателей жилья в новостройках. Традиционно новые квартиры в Ялте пользовались высоким спросом — уже на этапе строительства распродавались 30–60% апартаментов. «Сейчас же клиенты интересуются разве что сравнительно небольшими по площади объектами (30–80 кв. м), а таковых в предложении совсем немного: единичные варианты в комплексах «Зодиак-Омега» в Приморском парке и коттеджном городке «У Красного камня» в Гурзуфе.
В то же время реализовать квартиры площадью 120–250 кв. м, на которые сделали ставку большинство застройщиков, в данный момент практически невозможно», — рассказывает эксперт. Она также отмечает, что одним из главных критериев выбора новостройки для потенциального покупателя с недавних пор является этап возведения объекта.
Многие, опасаясь прекращения работ, не рискуют вкладывать средства в дома, построенные менее чем на 50%. Данная тенденция уже привела к тому, что застройщики, успевшие лишь заложить фундамент, вынуждены привлекать клиентов скидками.
По словам г-жи Светковой, многие компании обещают снижение цены до 30% (от 1,8 тыс./кв. м). А строители жилого дома эконом-класса по улице Кривошты, к примеру, уже готовы продавать квартиры по $1 тыс./кв. м. В то же время их коллеги, достраивающие жилье, в редких случаях сбрасывают 5%, предлагая квадраты по $2,2–3 тыс.
Опасения потенциальных покупателей обоснованы. По словам пресс-секретаря ялтинского мэра Татьяны Агарковой, на сегодняшний день в городе заморожены порядка 50% из нескольких десятков анонсированных строек.
При этом она затруднилась перечислить замершие площадки, отметив, что подрядчики пытаются не афишировать свои сложности. «Сейчас город заказал мониторинг строительного рынка, чтобы получить реальную картину происходящего, однако когда он будет готов, неизвестно», — говорит г-жа Агаркова.
В инвестиционном управлении горсовета «ДС» сообщили, что проекты, инициированные городом, не приостанавливались, в частности, идут работы по замене ветхого жилья в районе Чайной горки (на ул. Сосновой, Крупской).
Там предусмотрено возведение шести жилищных комплексов, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2010–2012 гг.
Виктория Светкова отмечает, что достаточно много выставленных на продажу квартир и в уже сданных новостройках.
На сегодняшний день таковых порядка 40 (в Ялте, Гурзуфе, Гаспре). Преимущественно предлагается жилье элитного и бизнес-класса в домах, расположенных на первой линии моря по цене $5–7 тыс./кв. м. При этом г-жа Светкова прогнозирует, что цены на такие апартаменты снижаться не будут, в отличие от жилья эконом- и бизнес-класса на второй линии, которое имеет все шансы подешеветь как минимум на 5–10%.
Золотой берег
Тенденция резкого снижения спроса не прошла и мимо земельного рынка. По словам Анны Мельниковой, сейчас продажи участков практически замерли, что уже позволило потенциальным покупателям выторговывать 10–15%-ные скидки.
Но пока дешевеют лишь наименее ликвидные наделы, расположенные на окраине Ялты в отдалении от моря (например на Объездной дороге). «За сотку там сейчас просят порядка $20 тыс., хотя еще пару месяцев назад цены не опускались ниже $22 тыс.», — говорит Елена Лолаева.
Более привлекательные участки в Большой Ялте (Ливадия, Гурзуф, Гаспра) продаются по $35 тыс./сотка, что соответствует прайсам, установившимся весной. Не дешевеет и земля в наиболее престижных местах: в Приморском парке, на первой береговой линии, где за сотку хотят не менее $50 тыс.
Стоит отметить, что еще весной от покупателей, готовых выложить за свой кусочек курорта любые деньги, не было отбоя, что привело к повышению цен на треть. Понятно, что владельцы драгоценных участков не спешат снижать аппетиты даже в условиях полного отсутствия клиентов.
Специалисты прогнозируют, что ситуация может измениться к весне, когда на земельном рынке традиционно начинается высокий сезон. Не дождавшись покупателей, собственники могут снизить стоимость на 10–15%.
В отдельных коттеджных городках цены уже пошли вниз. К примеру, квадратный метр жилья в городке «Вилла Роз» (Гурзуф) подешевел на $500 — до $4,5 тыс. Впрочем, как утверждает Виктория Светкова, фактор стоимости в этом сегменте не является решающим.
Застройщики, предлагающие качественные дома на берегу моря, находят покупателя даже на высокие цены (порядка 6 тыс. евро/кв. м). Всего, по ее данным, на территории Большой Ялты предлагаются объекты в примерно 20 городках, большинство из которых сосредоточены в Гурзуфе. При этом реализация незаконченных домов там не приостанавливалась