Осторожность, надежда на дальнейшее падение цен и снижение ликвидности – типичное поведение инвесторов на рынке недвижимости в настоящее время.
Ситуация рано или поздно стабилизируется, однако мир больших денег уже не будет таким как прежде.
К сожалению, ответа на этот вопрос пока нет не только касаемо рынка Украины, но и во всем мире.
Многомилиардные вливания в экономики государств для стимулирования спроса и спасения бизнесов, собрания международных саммитов, и множество принятых антикризисных программ, пока не дают четкого ответа о возможной продолжительности спада, поскольку никто не знает, какой из них окажется самым эффективным. Ведь все ранее заявляемые прогнозы ведущих аналитиков, возьмем хотя бы курс долара, или продолжительность кризиса, возобновление экспорта не оправдались.
Заявления касательно полного падения экономики США, в этом случаи какие прогнозы ожидают страны, которых США стратегический импортер….? Многоуровневая модель мировой экономики представляет собой сложную систему из множества звеньев, разных уровней, которые в свою очередь делятся на отдельные системы.
Некоторые из этих систем изменяются быстрее, другие – медленнее, одни из них более интергированны в общий процес другие меньше.
Для некоторых из них дно наступило, для некоторых только начало и так можно до бесконечности…..
Основная задача в настоящий момент для инвесторов угадать наиболее выгодную точку входа в проект(имеется ввиду приобретение актива). Закономерно, что правильное решение данной задачи принесет максимальные девиденты.
Девальвация валюты и падение цен на недвижимость (в 1,5 – 3,5 раза в долларовом эквиваленте) дают возможность выгодных вложений. Рынок постепенно пополняется новыми предложениями, которые были практически нереальны в докризисный период в виду нежелания владельцев избавлятся от стабильно-растущего бизнеса или баснословная стоимость квадратного метра.
Кто знает, когда появится следующий шанс и наступит ли более выгодное время для приобретения объектов или все разберут и на так называемом дне будет то, что останется? Инвесторы и ведущие мировые финансовые аналитики весьма осторожны в оценках ситуации, ведь наш рынок настолько сильно интегрирован во внешние процессы, что непредстоится возможным принимать решения лишь на основе происходящего в Украине и тем более в одной отрасли.
Четкая модель природы этого кризиса не определена до сих пор, а соответственно и закономерности его поведения и итоги пока никто спрогнозировать не может. Понятно одно, дно пока не наступило, хочется верить, что осень-зима текущего года будут периодом его наступления.
Мы работаем как с крупными зарубежными и украинскими финансовыми корпорациями так и с частными инвесторами, из чего сделали вывод о специфике поведения и отношения к ситуации, методиках прогнозирования и оценки рисков, приемлемой норме доходности. Все ждут возобновления динамики, и пока падение цен продолжается особой активности ждать не приходится.
Есть несколько нетипичных клиентов, но судить о серьезности их намерений сложно. Частных инвесторов интересуют уже готовые и сданные объекты с доходностью не менее 20%, некоторые говорят, что готовы будут вкладывать в объекты с доходностью от 30%, однако адекватных предложений пока нет.
Международные фонды пока не начали возобновлять свою активность в сфере приобретений объектов, некоторые из них планируют возобновить изучение предложения после майских праздников, другие осенью, третьи с начала 2010 г.
Из наиболее активных инвесторов можно выделить:
· Западные фонды, интерес которых сосредоточен на действующих успешных проектах с набором арендаторов;
· Частные инвесторы — это те, у кого несмотря на кризис "много денег" и готовые объекты недвижимости по дисконтной цене для них хороший вариант сбережения капитала;
· Ритейлеры — это биг-боксы – которые покупают проекты под себя и семью;
· Есть еще арабы (самый непонятный тип инвесторов на рынке, поскольку они, кажется, вообще не в курсе кризиса))
На собственные средства недвижимость мало кто покупает; что касается банковских кредитов, то они выдаются практически только под реальный залог. В качестве залога могут рассматриваться объекты недвижимости, но отдельный вопрос — определение их стоимости.
По коммерческой недвижимости главным критерием оценки являются ставки реальной аренды: например, если реально выплачиваемая аренда составляет 200 долл. США за кв. м. в год, то примерная стоимость кв. м объекта оставляет 5-ти летнюю аренду, т. е. 200 х 5 = 1000 долл.
США за кв. м. Однако фиксированные прямые арендные ставки падают и арендаторы все чаще настаивают на определении плавающей арендной ставки как процент от торгового оборота, который тоже сокращается. Дальше, если банк согласен взять что-то в залог, кредит составит не более 50 % от определенной рыночной залоговой стоимости.
Инвестиционный климат на рынке недвижимости_январь-апрель 2009 г. (из практики компании):
В январе-феврале текущего года: закрывались исключительно сделки по веденным в докризисный период переговорам. 70% из них сорвались; Инвесторы занимали отлагательную позицию даже рассмотрения проектов.
Многие компании обозначили для себя интервал выжидания до мая месяца, некоторые даже период возобновления интереса не могли определить, и будет ли интерес вообще. Инвестиционные и риелторские компани активно мониторили рынок.
Примечательно, что большинство владельцев активов не так пессиместически были настроенны.
В конце марта, начались первые проблески оживления рынка:
С стороны крупных отечественных компаний, преимущественно IT индустрия и телекомуникации, посольств.
Желаемые условия сроки окупаемости до 5 лет, аренда с правом выкупа. А так же возобновление интереса среди частных Украинских инвесторов (сделки от $1- до $2 млн. ). Набледался интерес и со стороны крупных инвесторов к арендному бизнесу, однако выдвигаемые условия сделки были не приемлемы для владельцев активов (доходность 20%-35%).
Профи инвестиционного рынка понимали о дальнейшем падении цен и предлагали как правило на 40% меньше от конечного предложения владельцев, те в свою очередь отказывались от сделок (речь идет об коммерческой недвижимости в сегменте В и С класса, функционируюцей как арендный бизнес). В основном для этого периода были характерны закрытые и условно «бартерные» сделки.
В апреле месяце оживился интерес со стороны частных инвесторов из России (сделки в сегменте до $5 млн.)
Апрель месяц ознаменовался наибольшим колличеством сделок за последнии четыре месяца. А так же выходом на рынок очень интересных высокобюджетных предложений.
Имеются ввиду проекты, имущественные комплексы, ЗУ в центральных частях города на участках порядка одного двух гектаров, проекты о которых не мог мечтать никто кроме местных олигархов.
Однако, продажа их в текущем году сомнительна, как ввиду :
· неопределенности на финансовых рынках и обострение проблем в банковском секторе;
· сокращение инвестиций и оборотного капитала компаний;
· падение деловой активности (вышеобозначенное плюс предвыборная кампания) ;
· а со стороны владеньцев нежелание демпинговать в цене.
На данный момент сделки проходят только спекулятивного характера.
с дискаунтом -40%.
На фоне последних профильных конференций (включая МИПИМ 2009), потенциальных покупателей надо искать в Скандинавии, Германии, России.