Быстромонтируемые здания

Сегодня технология быстромонтируемых зданий (БМЗ) из металлических конструкций переживает второе рождение. Высокая потребность рынка коммерческой недвижимости в новых торговых, складских и производственных площадях, а также необходимость скорейшего введения объектов в эксплуатацию делают технологию БМЗ наиболее востребованной на рынке коммерческой недвижимости.

Отечественный рынок этих зданий сегодня является весьма привлекательным не только для производителей конструкций для БМЗ – импортеров и отечественных. Растет число компаний, которые, помимо своего основного направления, начинают активно развивать направление БМЗ.

Рынок БМЗ
Объем и структура рынка. В оценке общего объема отечественного рынка металлокаркасных БМЗ мнения операторов разделились.

Так, согласно данным Артема Пагарского, ведущего инженера строительной корпорации «Альтис-Холдинг», емкость украинского рынка составляет порядка 288 тыс. кв. м/год. По усредненным оценкам ИСК «Каркас», этот показатель в 2004 г. составил 250–350 тыс. кв. м (здания, введенные в эксплуатацию), что в денежном отношении составляет $50–70 млн.

Специалисты украинского представительства Llentabhallen оценивают объем рынка за тот же период в $25 млн. Такой «разброс» в данном показателе, полагают операторы, связан с тем, что отечественный рынок БМЗ еще недостаточно урегулирован, возникают определенные сложности в сборе статистических данных.

По данным специалистов компании «Каркас», структура отечественного рынка БМЗ выглядит следующим образом (в количественном выражении): порядка 20–30% продукции приходится на долю импортеров, 70–80% – на долю отечественных производителей. Порядка 15% составляют, по данным компании «Евро-Модуль», неспециализированные предприятия Украины (бывшие машиностроительные заводы, заводы электронной промышленности).

Операторы рынка. Сегодня на рынке БМЗ работают свыше 20 отечественных операторов, в числе которых – Арсенал-Центр, «Аспект», «Базис-СК», «Ворд Билдинг Системс Украина», Житомирский завод ограждающих конструкций, ЗМК им.

Бабушкина, ООО «Коман Лтд», «Металлист-Стройметаллконструкция», ЗАО Раннила Киев, ЗМК «Сталькон», ЗАО «Центросталь-Домсталь», компания «Химбудмонтаж», ООО «Фастех»; Донецкий, Запорожский, Каменец-Подольский, Краматорский, Макеевский, Мариупольский заводы металлоконструкций и др. Среди отечественных производителей БМЗ наиболее крупными являются ОАО «Житомирский ЗОК», ЗАО «Краматорский ЗМК», ОАО з-д «МОДУЛЬ», ЗАО «Центросталь-Домсталь», ООО «ЮС Кулер».

Объем поставок трех последних предприятий, по данным компании «Евро-Модуль», за 2004 г. составил около 270 тыс. кв. м БМЗ, что составляет порядка 25% общего объема рынка.
Операторы отечественного рынка БМЗ

По данным операторов
Операторы-импортеры, по последним данным операторов: люксембургская Astron (официальный билдер-дилер – инженерно-строительная компания «Каркас»), шведские компании Lindab и Llentabhallen (украинские представительства), турецкая компания USKON (NCS Ukraine).
Из вышеупомянутых компаний операторы выделяют таких безусловных лидеров рынка БМЗ, как «Ворд Билдинг Системс Украина», ИСК «Каркас», представительство Lindab, «Раннила Киев». Специалисты также отметили строительные компании, активно применяющие технологию возведения металлокаркасных БМЗ, не являясь при этом производителями и представительствами, и лидирующие в своем сегменте. Это инжиниринговые компании: «Альтис-Холдинг», «АК Инжиниринг», «Базис-СК», «Слав-инвест», Savant и др.
Наиболее широко в качестве стеновых ограждений для БМЗ применяют «сэндвич»-панели. Совокупный объем реализации «сэндвич»-панелей (ПС) на украинском рынке в последние годы стабильно возрастает. В 2003 г. он оценивался в $12–13 млн, в 2004 г. – до $17–18 млн. В 2007 г. продажи ПС на Украине, исходя из прогнозируемого объема потребления и текущих цен, будут приносить $44–47 млн (для справки: средняя стоимость 1 кв. м ПС без НДС в октябре 2004 г. составляла примерно 27–29 евро или $34–37). Согласно расчетам специалистов компании «Пантек», потребление «сэндвич»-панелей в натуральном выражении в 2003 г. достигло 348,2 тыс. кв. м; в 2004 г. данный показатель увеличился на 42% – до 493,8 тыс. кв. м, а в 2007 г. – в 2,4 раза, по сравнению с 2003 г. – до 835.68 тыс. кв. м. Отечественными производителями «сэндвич»-панелей являются: ООО «Возрождение Полесья», ОАО «Житомирский завод ограждающих конструкций», ООО «Коман Лтд», ЗАО «Краматорский завод металлоконструкций», «Ликс Лтд», АО «Металлист-Стройметаллконструкция», ОАО «Модуль», ЗАО «Пантек», ООО «Родничок», ООО «Симо», ООО «Фастех», «ЮК-постач», ООО «ЮС Кулер» и другие. Представлены на рынке также панели европейских производителей – Metalplast-Oborniki (Польша), Paroc (Финляндия), Rannila (Финляндия), Trimo (Словения).
Структура потребления. Наиболее востребованы металлокаркасные БМЗ в сфере торговли и логистики. Ощутимый недостаток качественных складских и торговых крупноформатных площадей инициирует постоянно растущий спрос на технологии быстровозводимых зданий. Согласно данным А. Пагарского, в 2004 г. на долю БМЗ, смонтированных специалистами корпорации «Альтис-Холдинг», торгового назначения приходилось порядка 60–70%, на долю складских помещений – до 20% от общего количества возведенных металлокаркасных зданий. По данным главного конструктора завода «Модуль» Н. Дзизинского, структура потребления БМЗ согласно назначению выглядит таким образом: на долю промышленных зданий приходится 30% от общего объема возведенных БМЗ, на долю торговых – 40%, складских – 30%. Согласно исследованиям рынка, проведенным специалистами компании «Центросталь-Домсталь», доля производственных БМЗ составляет 40%, торговых – 30%, складских – 10% от общего объема возведенных зданий.
Структура продаж БМЗ по сегментам (%)

Внутренние данные представительства «ЛЛЕНТАБХАЛЛЕН Сп. С о.о.» в Украине
По данным ИСК «Каркас», скорость возведения БМЗ зависит от площади и сложности конструкции. Например, каркас и кровля здания в 1,5 тыс. кв. м были смонтированы монтажниками компании за две недели. Возведение супермаркета общей площадью 15 тыс. кв. м, по подсчетам специалистов компании, займет около четырех месяцев. В зданиях коммерческого назначения очень важен фактор скорейшего введения в эксплуатацию, что сокращает срок окупаемости объекта, позволяет ускорить получение прибыли. Например, в супермаркетах выторг может быть на уровне 200–500 тыс. грн в день. Несложно подсчитать дополнительную прибыль, если такое предприятие запустить в работу на месяц раньше. По данным корпорации «Альтис-Холдинг», здание площадью 20 тыс. кв. м может быть смонтировано за четыре месяца (количество рабочих-монтажников – 25 человек).
Растет интерес заказчиков к БМЗ промышленного назначения. По данным Константина Анисимова, главы представительства «Линдаб» в Украине, 60–70% новых зданий промышленного назначения – это металлокаркасные БМЗ. Как отмечает Константин Иванов, директор «ЛЛЕНТАБХАЛЛЕН Сп. С о.о.» в Украине», в ближайшие 5 лет доля этих зданий будет составлять 30–40% от общего объема промышленных зданий.
Несмотря на некоторые различия данных по структуре потребления БМЗ, предоставленных операторами, наблюдается общая тенденция превалирования спроса на торговые, складские и промышленные здания.
Стоимость. Финансирование услуг службы заказчика, согласно ДБН, составляет 2,5% от сметной стоимости строительства. Специалисты «Базис-СК» отмечают, что стоимость содержания заказчиком собственной службы на крупных и средних объектах может колебаться. Специалисты – инжиниринговые компании, как правило, оценивают свои услуги в 2–5%, а стоимость проектных работ – от 3% до 8% сметной стоимости строительства. Но точная цена оговаривается в зависимости от объема и сложности объекта.
Стоимость непосредственно здания составляет, как свидетельствует опыт операторов рынка БМЗ, в частности компании «ЛЛЕНТАБХАЛЛЕН Сп. С о.о.», 50–80% от общей стоимости инвестиций (в среднем $100–200 за кв. м) в постройку здания. Строительные компании оценивают стоимость быстровозводимого здания – без коммуникаций и благоустройства прилегающей территории – в пределах 66% от общей стоимости инвестиций в строительство объекта (данные «Альтис-Холдинг»). По данным К. Анисимова, стоимость несущих и ограждающий конструкций здания (без учета стоимости монтажных работ и фундамента) не превышает 30% от стоимости готового сооружения. Стоимость здания производства завода «МОДУЛЬ», согласно данным главного конструктора Н. Дзизинского, составляет 0,8–1,5 тыс. грн/кв. м с монтажом под ключ.
Однако этот показатель очень индивидуальный, так как зависит от многих факторов, в числе которых:
• площадь здания. Стоимость кв. м снижается при увеличении площади здания;
• назначение здания. Например, стоимость только технологического оборудования может в несколько раз превышать стоимость БМЗ. Ее также определяет наличие конкретных коммуникаций. Кроме того, необходимы подготовка фундамента, усиление каркаса для установки кран-балки и т. п.);
• общее состояние земельного участка (объем земельных работ, работ по дальнейшему благоустройству и т. д.).
Обычно строительство БМЗ обходится дешевле по сравнению с традиционным (в случае превышения площади застройки 0,8–1 тыс. кв. м), отмечает К. Иванов, но здесь также нет четких границ.
По словам К. Иванова, важный момент – сопоставить стоимость здания, фундаментов и других строительных и отделочных работ, а также эксплуатационные затраты здания. От веса здания и способа крепления напрямую зависит массивность фундамента, необходимость установки закладных анкеров, что также определяет стоимость. Поэтому не всегда металлоконструкции, имеющие более низкую стоимость, сформируют дешевое здание вместе с массивным фундаментом.
Прогноз развития рынка: тенденции и перспективы. В своих прогнозах операторы единодушны: отечественный рынок металлокаркасных БМЗ будет и далее активно развиваться. Специалисты отмечают его емкость, динамичность и, соответственно, перспективность. Предполагается, что ежегодный рост спроса сохранится и в ближайшие несколько лет и составит порядка 40–50% (по данным компаний «Базис-СК» и «Каркас»). К. Анисимов, глава представительства компании «Линдаб» в Украине, полагает, что этот показатель в 2005 г. будет в пределах 25–30%, а объем возведенных зданий составит не менее 500 тыс. кв. м. А. Пагарский прогнозирует скачкообразный рост спроса на быстровозводимые здания, что связано в том числе с инвестиционными процессами в столичном и промышленно развитых регионах.
При этом сам рынок претерпит структурные изменения: например, доля современных складских (логистических и распределительных центров) и производственных объектов будет увеличиваться.
Сегодня для украинского рынка БМЗ из металлоконструкций, отмечают специалисты ИСК «Каркас», характерны те же тенденции, которые не так давно отмечались в европейских государствах. Суть этих тенденций заключается в том, что при строительстве объектов промышленного назначения с большими пространствами в основном будет затребована технология БМЗ. Такой подход позволяет в течение одного-трех месяцев возводить крупные производственные объекты.
Операторы ожидают также расширение сферы применения таких зданий. Специалисты компании «Центросталь-Домсталь» прогнозируют, что в скором времени металлоконструкции будут более активно использоваться при возведении мансард и надстроек, строительстве объектов спортивного назначения, в жилищно-коттеджном строительстве и др. На сегодняшний день наибольший интерес к БМЗ прослеживается при возведении складских, промышленных и торговых помещений. Однако не стоит забывать о том, что быстромонтируемые здания могут широко применяться в различных отраслях промышленности. Это и автотехсервис (мойки, СТО, АЗС), и сельскохозяйственный комплекс (холодильники, хранилища, МТС), и объекты спортивного и развлекательного назначения, и коттеджное строительство. Прогнозируется также увеличение количества операторов (как зарубежных, так и отечественных) этого сегмента строительного рынка.
Операторы также прогнозируют небольшое снижение рентабельности возведения БМЗ. Это не должно повлиять на прибыли компании в целом, поскольку объемы строительства БМЗ будут увеличиваться.
Что касается ценовых изменений, то, в первую очередь, они будут зависеть от колебания цен на металл. В 2004 г. цены на быстровозводимые здания выросли на 15–20%.
Проблемы рынка БМЗ. Не обошли этот успешно развивающийся сегмент строительного рынка и общие для строительной отрасли Украины проблемы. Сегодня главная из них, считают специалисты ИСК «Каркас», – это отсутствие целостной государственной политики в сегменте рынка строительных металлоконструкций. Отсутствие работающей государственной программы привлечения инвестиций в строительство, в том числе и быстровозводимых объектов, также сдерживает развитие рынка БМЗ. Этому способствует и сложная процедура получения разрешения на аренду земли под строительство различных объектов коммерческой недвижимости.
Проблемным вопросом также остается и неполное соответствие нормативной документации в области проектирования, производства, монтажа и эксплуатации металлических конструкций современным требованиям. Обостряет перечисленные проблемы нестабильная ситуация на рынке металлов. Сегодня очевидно, отмечают специалисты ИСК «Каркас», что отсутствие четких долгосрочных ориентиров чрезвычайно усложняет успешное функционирование и развитие операторов рынка (импортеров и в особенности украинских производителей), которые опираются исключительно на собственный потенциал.
Существует также так называемая сырьевая проблема. Так, по словам специалистов компании «Центросталь-Домсталь», для производства каркасного профиля предприятие в основном использует иностранное сырье, так как качество и толщина металла отечественного производства уступают продукции зарубежных металлокомбинатов.
Успешная реализация объекта
Успешная реализация объекта (БМЗ) зависит от ряда факторов, в числе которых обязательным является тесное сотрудничество всех участников процесса строительства.
Как правило, в реализации проекта принимают участие пять основных групп:
• инвесторы;
• служба заказчика строительства, созданная инвестором, или профессиональная управляющая компания;
• проектная организация;
• генподрядчик и подрядчики;
• поставщики конструкций и строительных материалов.
При этом службе заказчика, отмечают специалисты компании «Базис-СК», на этапе подготовки строительства отводится особая роль. Некогда у всех крупных застройщиков существовали управления или отделы капитального строительства. Такие же службы имелись и имеются при городских и территориальных исполнительных комитетах. К сожалению, из-за общего спада в экономике страны в 90-х годах прошлого века службы при предприятиях почти не сохранились.
Основными функциями этих служб были:
• отвод земельных участков;
• сбор исходных данных для проектирования;
• выбор проектировщика, работа с ним и согласование проектов;
• выбор подрядчика, поставщиков, технический надзор и контроль над их работой;
• организация службы эксплуатации и приемки объектов в эксплуатацию;
• обеспечение финансирования, контроля расходования средств и отчетности перед инвестором.
Сегодня эта система недостаточно отлажена, что не может не сказываться как на процессе реализации объекта, так и на конечном результате. Зачастую инвестор не в состоянии оценить весь комплекс задач, который стоит перед службой заказчика, делятся опытом специалисты «Базис-СК». Кроме того, создание такой службы требует привлечения штата профессиональных управляющих, инженеров, экономистов и т. д. И не всегда для одного-двух объектов, даже стоимостью в несколько миллионов долларов, нужно создавать полноценную службу заказчика. В этом случае рекомендуют обращаться к профессиональным управляющим инжиниринговым компаниям.
По данным некоторых операторов, приблизительно 20% построенных в Украине за последние пять-семь лет БМЗ возведено с применением бывших в употреблении несущих конструкций. Причин существующей ситуации несколько. Первая, как уже упоминалось, – высока потребность рынка в новых площадях под объекты торговой и коммерческой недвижимости. Вторая – ставшая уже традиционной практика многих заказчиков «экономить везде и на всем», зачастую, в ущерб конечному результату. А применение старых конструкций значительно снижает стоимость здания (до 50%). Однако дешевизна – едва ли не единственное преимущество таких строений. Подобные конструкции сложно приспособить под современные требования того или иного объекта, впоследствии заказчик вынужден подстраивать технологии под существующие конструкции, а не наоборот. В результате такое «приспособление» зачастую обходится дороже, чем новое, отвечающее функциональным требованиям, здание. Растет и стоимость услуг по адаптации технологий. Кроме того, такие здания бывают небезопасны (обеспечение прочностных показателей).
Отмечают ряд проблем, связанных с сотрудничеством с отечественными инвесторами, также иностранные компании-поставщики БМЗ. «Отрицательным фактором, – комментирует ситуацию А. Пагарский, – служит практика отечественного заказчика в процессе строительства вносить изменения (часто – в сторону удешевления) в конструкцию уже возводящегося здания. Зачастую инвесторы неадекватно оценивают свои финансовые возможности. Еще одна серьезная проблема – недостаточный уровень технической компетентности сотрудников отделов строительства инвестиционных компаний. В результате это отрицательно сказывается на качестве и сроках выполняемых работ.
Иностранные же компании, как правило, работают с готовыми проектами, редко допускающими последующие изменения в процессе строительства. Такой подход позволяет точно планировать сроки работ и обеспечивает четкую стратегию реализации объекта».
Важна также роль проектной организации. При выборе системы БМЗ необходимо пользоваться услугами и службы заказчика, и опытного проектировщика, который оценит исходные данные, условия площадки застройки, тип предлагаемых систем БМЗ, – все это отразит в проекте. В любом случае служба заказчика и проектная организация – обязательные участники инвестиционно-строительного процесса, и лучше всего начинать работать с ними на этапе выбора земельного участка и создания концепции проекта.
Комментарий специалиста
Константин ИВАНОВ,
директор представительства
«ЛЛЕНТАБХАЛЛЕН Сп. С о.о.» в Украине
О типовом и индивидуальном проекте. Следуя опыту строительства БМЗ нашей компании, практически каждое здание Llentab проектируется индивидуально. В этом и есть одно из главных преимуществ нового строительства – здание должно «накрывать» определенный производственный процесс, а не адаптировать производственные процессы под здание. Только так заказчик достигает максимальной отдачи от каждого кв. м.
Под типичностью здания часто подразумевают стандартизацию в определенных сферах применения зданий, например, складских или торговых объектов. В этом плане Украина из-за недостатка опыта еще не сформировала типичные решения и стандарты. Понятия, например, «стандартного склада» для разных компаний могут быть едва ли не противоположными.